Asómese a una terraza de Marina Botafoch una tarde de verano y tendrá delante todos los argumentos a favor de esta dirección: los yates en los pantalanes, el puerto más allá y, al otro lado del agua, Dalt Vila, con las murallas de la ciudad antigua doradas mientras el sol se pone detrás. Es la vista más reconocible de Ibiza ciudad, y desde aquí se contempla en lugar de estar metido en ella.
Marina Botafoch es la dirección frente al mar más conocida de Ibiza. Es el puerto deportivo del lado norte del puerto, el paseo de restaurantes, hoteles y boutiques que lo recorre y los edificios de apartamentos que miran a ambos. A poca distancia a pie tiene la ciudad antigua, la playa de Talamanca, el único casino de la isla y su discoteca más famosa. Muy pocos lugares de la isla permiten vivir sin coche. Este es uno de ellos.
También es una dirección fácil de malinterpretar. Es un mercado de apartamentos, no de villas. Tiene vida por una razón, y en agosto esa razón se oye mucho. Y las normas sobre el alquiler vacacional aquí son distintas de lo que muchos compradores suponen. Esta guía explica dónde está Marina Botafoch y cómo es el día a día, los edificios y lo que los diferencia, los precios y los impuestos, las cuestiones propias del puerto deportivo y las comprobaciones que conviene hacer antes de comprometerse.
Qué es realmente Marina Botafoch
Marina Botafoch toma su nombre de la península de Botafoc, el cabo que cierra el puerto de Ibiza por el noreste, con su faro y su largo dique. El puerto deportivo se construyó bajo una concesión estatal otorgada en 1984 y funciona a pleno rendimiento desde 1987. Cuenta con 428 amarres para embarcaciones de 6 a 30 metros, gasolinera, un varadero con travel lift, y es puerto oficial de entrada en España. Desde 2019 el puerto deportivo opera con el nombre comercial de Botafoc Ibiza, gestionado por Ocibar, aunque casi todo el mundo sigue llamando a toda la zona Marina Botafoch.
A su alrededor creció un barrio. El puerto está rodeado de locales comerciales: restaurantes, cafeterías, bares, boutiques, brokers de yates y empresas de servicios. Detrás y por encima de ellos se levantan los edificios residenciales, en su mayoría apartamentos con terrazas orientadas a los amarres o al puerto. El Paseo Juan Carlos I discurre por el lado de tierra, con el Ibiza Gran Hotel y el casino en un extremo y Pacha justo al otro lado de la calle.
Tres cosas definen esta dirección.
Es urbana. Forma parte de Ibiza ciudad, la capital de la isla, y funciona como un barrio, no como un complejo turístico. Aquí vive gente durante todo el invierno, algo que no puede decirse de buena parte de la costa.
La vista es el producto. Los mejores apartamentos miran al oeste, al otro lado del puerto, hacia Dalt Vila, la ciudad amurallada declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO. Otros miran al puerto deportivo, a la bahía de Talamanca o hacia el interior. Todos se venden como Marina Botafoch, y las diferencias entre ellos valen mucho dinero.
Es un mercado de apartamentos y áticos. Si busca jardín, piscina privada y parcela, está mirando en el lugar equivocado, y las laderas sobre Jesús, Can Furnet y Cap Martinet están a diez minutos. Marina Botafoch es para quien quiere el mar y la ciudad a la puerta de casa y está dispuesto a renunciar al terreno a cambio.
Dónde está Marina Botafoch
El puerto deportivo ocupa el lado norte del puerto de Ibiza, entre el centro de la ciudad y la bahía de Talamanca. Tiempos aproximados, que conviene comprobar uno mismo en agosto:
– Playa de Talamanca: unos 10 minutos a pie
– Centro de Ibiza, el puerto y Vara de Rey: unos 10 a 15 minutos a pie por el paseo del puerto
– Dalt Vila: unos 20 a 25 minutos a pie, o un trayecto corto en taxi
– Jesús: unos 5 minutos en coche
– Ibiza Golf Club en Roca Llisa: unos 10 minutos en coche
– Aeropuerto de Ibiza: unos 15 minutos en coche
El argumento práctico es que casi todo se hace a pie. Los restaurantes, la playa, las tiendas de la ciudad, el mercado y el paseo vespertino por el puerto están al alcance sin mover el coche, y en pleno verano, cuando aparcar en cualquier punto de Ibiza ciudad se convierte en un proyecto en sí mismo, eso importa más de lo que parece.
La advertencia honesta es la misma que el atractivo. Marina Botafoch está en el centro de la vida nocturna de Ibiza ciudad. Las terrazas del puerto están animadas hasta tarde, por el Paseo Juan Carlos I circula un flujo constante de taxis durante toda la noche en temporada, y Pacha es vecino. Para algunos compradores eso es precisamente lo que buscan. Para otros es un motivo para elegir un edificio concreto, una orientación concreta o una planta más alta, y es algo que conviene vivir un sábado por la noche de agosto antes de comprar, en lugar de imaginarlo en una visita en marzo.
Los edificios
El parque de viviendas de Marina Botafoch se divide, a grandes rasgos, en tres grupos, y saber cuál está viendo es lo más útil antes de empezar las visitas.
Los edificios originales del puerto. Gran parte de la primera línea data de los años en que se desarrolló el puerto deportivo, a finales de los ochenta y en los noventa. Son apartamentos justo encima o al lado de los amarres, muchos con terrazas excelentes y las mejores vistas de la zona. Su estado varía mucho. Algunos se han reformado por completo con un nivel muy alto. Otros conservan la distribución, la cocina y los baños originales y, en algunos casos, instalaciones que acusan los años.
Los edificios residenciales más recientes. Las promociones más nuevas han traído otro producto: arquitectura contemporánea, piscinas y jardines comunitarios, gimnasios, servicio de conserjería, aparcamiento subterráneo y calidades pensadas claramente para el comprador internacional. En los últimos años se han comercializado varias promociones de obra nueva en el puerto y su entorno, desde conjuntos de apartamentos de dos y tres dormitorios algo retirados hacia Talamanca hasta edificios boutique en primera línea firmados por arquitectos e interioristas de renombre.
Los áticos. En lo alto de cada edificio hay un pequeño número de áticos con grandes terrazas o solárium privado. Son el producto más escaso de la zona, y los que tienen una vista despejada a Dalt Vila están entre los apartamentos más buscados de la isla.
Dentro de cualquiera de estos grupos, los detalles que más mueven el valor son los mismos: la vista y hacia dónde da exactamente, el tamaño y la orientación de la terraza, la planta, si incluye aparcamiento y hasta qué punto está expuesto el apartamento al ruido del puerto y de la calle. Dos apartamentos del mismo edificio, uno orientado a Dalt Vila y otro a la calle de atrás, son compras completamente distintas.
Los principales edificios
Marina Botafoch es un barrio pequeño, y los compradores aprenden pronto sus edificios por su nombre. Estos son los que aparecen con más frecuencia.
Las Boas. Diseñado por Jean Nouvel, es el edificio residencial más reconocible del puerto, con sus balcones de colores llenos de vegetación. Tiene una gran piscina central, sauna, hammam y gimnasio, seguridad las 24 horas y garaje subterráneo con ascensor directo a los apartamentos, y los pisos mejor situados miran al puerto y a Dalt Vila.
Patio Blanco. En pleno corazón del puerto, construido alrededor de una piscina central tipo patio con zonas comunes ajardinadas, con acceso restringido y seguridad las 24 horas.
Miramar. Un edificio en primera línea del puerto con una gran piscina comunitaria y apartamentos con vistas al puerto y al mar.
Aquatic Park. También conocido como edificio Acuático, en el extremo de Talamanca, a pocos pasos de la playa, con piscinas comunitarias, una de ellas en la cuarta planta con vistas a Talamanca, jardines maduros y conserjería.
Fiesta. Un conjunto de bloques, Fiesta I, II y III, de los más vendidos de la zona y una fuente habitual de apartamentos para reformar.
En todos ellos, la posición del apartamento, la planta y hacia dónde da la terraza importan más que el nombre en la puerta.
The White Angel. Un edificio más reciente, terminado en 2014, con conserjería, vigilancia las 24 horas, piscina comunitaria y gimnasio, y áticos con terrazas orientadas a Dalt Vila. Es uno de los edificios que marcaron el estándar de la vivienda contemporánea en el puerto.
Breeze. Una promoción de obra nueva de 84 apartamentos de dos y tres dormitorios en dos edificios, algo retirada del puerto hacia Talamanca, con piscina comunitaria, jardines y aparcamiento subterráneo. Los precios han partido de unos 850.000 €, y los áticos con solárium privado ocupan la parte alta de la oferta.
N Residences. Una promoción de obra nueva en el frente del puerto, actualmente en construcción y con entrega prevista para el primer trimestre de 2027. Combina apartamentos de uno y dos dormitorios con piscina, gimnasio, jardines, restaurante y conserjería las 24 horas, con precios desde unos 830.000 €.
The Grand Marina Residences. Una promoción de obra nueva de 51 viviendas, desde apartamentos de un dormitorio hasta áticos dúplex, con piscina comunitaria central, jardines, gimnasio, aparcamiento privado y el restaurante Nusr-Et integrado en el complejo. La entrega está prevista para finales de 2026, con precios desde unos 930.000 € más IVA.
La cuestión más importante aquí: el alquiler
Muchos compradores llegan a Marina Botafoch dando por hecho que un apartamento en la zona portuaria más animada de Ibiza tiene que ser una inversión evidente para el alquiler vacacional. En esta isla esa suposición suele ser errónea, y es lo primero que hay que aclarar.
El alquiler vacacional en Baleares requiere una licencia de alquiler turístico, y sin ella una vivienda no puede alquilarse legalmente a turistas, se anuncie lo que se anuncie en internet. En el caso de los apartamentos en Ibiza, la verdadera pregunta es si la licencia existe siquiera. La normativa turística de la isla no permite el alquiler vacacional en edificios residenciales plurifamiliares, y un decreto balear de 2025 confirmó que no pueden crearse nuevas plazas turísticas en ellos. La Comisión Europea se ha opuesto a esa prohibición, pero tanto el Govern balear como el Consell d’Eivissa han dicho que no cambiarán de rumbo. En la práctica, un apartamento típico en un edificio residencial de Marina Botafoch no tiene licencia y no puede obtenerla. Las multas por alquiler sin licencia pueden llegar a 400.000 €, y en la isla la inspección es activa.
Qué significa esto en la práctica:
No base sus números en ingresos vacacionales. Si el alquiler forma parte de su plan, calcúlelo sobre el alquiler de larga duración, que está permitido y tiene una fuerte demanda en Ibiza ciudad, incluida la de profesionales de temporada y familias que quieren vivir cerca del centro.
Verifique la licencia, no la afirmación. Algunas unidades de la zona sí forman parte de edificios con licencia de alojamiento turístico, en los que la licencia pertenece al establecimiento y no a cada piso. Si se le ofrece un apartamento con licencia, su abogado debe confirmar el registro, quién es el titular, qué cubre, el número de plazas autorizadas y si está vigente y es transmisible. No es un trámite menor, y es ahí donde está la diferencia de valor.
Entienda qué está comprando realmente. El valor de un apartamento aquí descansa en su ubicación, su vista y el uso que usted le dará, no en la rentabilidad del alquiler vacacional. Los compradores que lo entienden desde el principio suelen comprar mejor.
Cuente con que las normas seguirán cambiando. La regulación balear del alquiler turístico ha cambiado repetidamente y sigue siendo objeto de debate político. Cualquier cosa que le digan sobre el futuro debe tratarse como una opinión, no como un hecho.
Cuánto cuesta, y el impuesto del que nadie avisa a los compradores de la península
Los precios de oferta en Marina Botafoch varían mucho según el edificio, la vista, la planta y, sobre todo, si el apartamento es original o está reformado. La comercialización reciente da una idea del abanico: apartamentos de dos dormitorios en promociones nuevas algo retiradas del frente marítimo desde unos 850.000 €, apartamentos reformados en primera línea con vistas a Dalt Vila a unos 8.700 € por metro cuadrado, apartamentos de obra nueva en primera línea de 100 a 150 metros cuadrados entre 1,5 y 2 millones de euros, y grandes apartamentos y áticos en primera línea a partir de 4 millones. La oferta real del momento es la única guía fiable, y preferimos darle cifras actuales de lo que está realmente disponible antes que un rango que envejece.
La parte que sorprende a los compradores, sobre todo a quienes han mirado antes en la península, es el impuesto de transmisiones.
Baleares aplica la escala de transmisiones patrimoniales más progresiva de España. En una compraventa de segunda mano, el ITP se calcula por tramos y no a un tipo único:
| Valor de la vivienda | Tipo de ITP |
| Hasta 400.000 € | 8 % |
| De 400.000 € a 600.000 € | 9 % |
| De 600.000 € a 1.000.000 € | 10 % |
| De 1.000.000 € a 2.000.000 € | 12 % |
| Más de 2.000.000 € | 13 % |
Cada tipo se aplica a la parte del precio que cae dentro de su tramo. En una compra de segunda mano de 1 millón de euros eso supone 90.000 € de impuesto, y en una de 2 millones, 210.000 €.
Sume notaría, registro y honorarios legales de aproximadamente un 1 % a un 2 %.
La obra nueva comprada a un promotor tributa de otra forma: 10 % de IVA más actos jurídicos documentados, que en Baleares son del 1,5 %, es decir, un 11,5 % fijo sea cual sea el precio. Esto importa aquí más que casi en ningún otro lugar de la isla, porque gran parte de la oferta actual en Marina Botafoch es obra nueva. En los precios de las villas, la obra nueva suele salir más barata que la escala del ITP. En los precios de los apartamentos suele ser al revés: en una compra de 1 millón de euros, la segunda mano paga 90.000 € de impuesto y la obra nueva 115.000 €. Si compara un apartamento reformado de segunda mano con una promoción nueva, calcule bien ambos casos en lugar de comparar solo los precios de oferta.
Existen tipos reducidos para la primera vivienda habitual, pero solo por debajo de un valor máximo fijado para cada isla, que en Ibiza queda muy por debajo de los precios de Marina Botafoch. En la práctica, aquí no se aplicarán.
El coste de ser propietario en Marina Botafoch
Además de la compra, hay que presupuestar el IBI, la tasa de basuras, los suministros, el seguro y, para los propietarios no residentes, el impuesto anual sobre la renta de no residentes, que se paga tanto si se alquila la vivienda como si no.
La cifra que más varía entre edificios es la cuota de comunidad. Un edificio de los noventa con ascensor y limpieza y una promoción nueva con piscina, jardines, gimnasio, conserjería y personal las veinticuatro horas son propuestas muy distintas, y la cuota lo refleja. Pida la cifra exacta, qué cubre, las últimas cuentas y actas y si se han aprobado o se están debatiendo obras importantes, como la fachada, la cubierta o el cambio de ascensor. En los edificios más antiguos, una derrama importante ya aprobada es lo que con más frecuencia aparece al revisar.
El aparcamiento merece una línea aparte. En Ibiza ciudad, en verano, una plaza de garaje no es una comodidad, es parte del valor del apartamento. Compruebe si incluye plaza, si está vinculada en escritura o es de alquiler, y si es lo bastante grande para el vehículo que piensa tener.
El aire del mar castiga los edificios. Los apartamentos en primera línea necesitan más mantenimiento que los del interior: la carpintería metálica, los cristales, las máquinas de aire acondicionado y los acabados de las terrazas sufren, y un edificio bien mantenido merece pagarse.
El propio puerto deportivo, y por qué importa su futuro
Hay un punto propio de esta dirección. El puerto deportivo, sus amarres y sus locales comerciales están en suelo portuario, que pertenece al Estado y administra la Autoridad Portuaria de Baleares. Se explotan mediante una concesión, no en plena propiedad.
Desde 2019 el puerto se gestiona mediante una serie de autorizaciones de corta duración, la más reciente adjudicada a Ocibar en junio de 2025 por dos años, prorrogables a tres. La Autoridad Portuaria ha explicado que una concesión de larga duración, de 20 a 30 años, solo podrá licitarse cuando se apruebe el Plan Especial del Puerto de Ibiza, y que es necesaria para financiar una renovación integral de unas instalaciones que ya tienen casi cuatro décadas. Ese plan recibió su tercera aprobación inicial en junio de 2026 y aún debe superar la evaluación ambiental autonómica. Para el puerto deportivo mantiene el varadero, mejora el acceso desde el Paseo Juan Carlos I y limita las nuevas edificaciones a dos plantas.
Para quien compra un apartamento, esto no es motivo para dudar. Su apartamento es propiedad privada y no se ve afectado por la concesión. Pero conviene seguirlo, por dos razones. Una renovación integral del puerto, cuando llegue, debería mejorar mucho el entorno, y las obras serán molestas durante un tiempo. Y si también piensa comprar un amarre o un local, algo que hacen muchos propietarios aquí, pida a su abogado que le explique con exactitud qué derecho adquiere y cuánto dura, porque está ligado a la concesión y no a la escritura.
Reformar en Marina Botafoch: dónde está el valor
La lógica que se aplica a las urbanizaciones de villas de la isla vale también aquí, a menor escala. La ubicación y la vista no se pueden mejorar. El apartamento sí.
Un apartamento original en primera línea con una buena vista, comprado y reformado como es debido, es la forma más fiable de crear valor en esta zona, porque la distancia entre la oferta anticuada y la reformada es grande y la ubicación de fondo es excelente.
Tres cosas que conviene aclarar antes de tomar ese camino.
Qué permite el edificio. Las obras dentro de un apartamento se rigen por los estatutos de la comunidad además de por el urbanismo. Los cambios en fachada, terrazas, cerramientos o cualquier elemento común normalmente necesitan la aprobación de la comunidad. Lea los estatutos y las actas recientes antes de comprar.
Cuándo pueden hacerse las obras. Ibiza ciudad y muchas comunidades restringen las obras ruidosas durante los meses de verano, y en un edificio lleno de gente de vacaciones la comunidad lo hará cumplir. Los oficios cualificados de la isla están muy solicitados, sobre todo en primavera. La ventana sensata es empezar en otoño y terminar antes de Semana Santa.
Qué hay detrás de los acabados. La fontanería, la electricidad y la impermeabilización de los edificios antiguos suelen ser las originales. Haga una inspección técnica en condiciones y reserve un margen para imprevistos.
A quién le conviene Marina Botafoch
Conviene a compradores que quieren el mar y la ciudad sin coche, la vista de Dalt Vila desde la terraza y un paseo corto hasta la cena. Conviene a los propietarios de barco, por razones evidentes. Conviene a quien busca una vivienda que pueda cerrar y dejar: un apartamento en un edificio bien gestionado es mucho más sencillo de mantener desde el extranjero que una villa con jardín y piscina. Conviene a quien quiere estar en Ibiza fuera de temporada, porque Ibiza ciudad sigue viva en invierno como no lo está gran parte de la costa. Y conviene a los compradores a quienes les gusta la energía del lugar en verano, en lugar de solo tolerarla.
Conviene menos a quien busca espacio, privacidad y jardín, que es otra Ibiza a diez minutos. Conviene menos a quien tiene el sueño ligero y elige el apartamento equivocado. Y conviene menos a quien depende de ingresos por alquiler vacacional, que en la mayoría de los apartamentos de aquí sencillamente no están disponibles.
Qué comprobar antes de comprometerse
– La vista, y hacia dónde da exactamente la terraza. La diferencia entre una vista completa de Dalt Vila y una parcial, o entre una vista al puerto y una a la calle, es considerable. Visite a la hora del día en que realmente usaría la terraza.
– El ruido. Vaya un fin de semana de verano por la noche, no solo un día laborable tranquilo en primavera.
– La licencia turística, verificada y no solo afirmada, si el alquiler vacacional forma parte de su plan o de su valoración.
– El aparcamiento: si está incluido o no, si va en escritura o es de alquiler, y el tamaño de la plaza.
– La comunidad: la cuota, qué cubre, las últimas cuentas y actas y cualquier obra aprobada o propuesta.
– El estado del edificio, mediante una inspección técnica adecuada, sobre todo en los bloques antiguos de primera línea.
– El tratamiento fiscal: segunda mano u obra nueva, calculado correctamente para su precio.
– En una obra nueva: la fase de construcción, las licencias, el aval bancario de las cantidades entregadas y la fecha de entrega.
– Su propio abogado independiente, que actúe solo para usted y que no le haya presentado el vendedor ni el promotor.
Preguntas frecuentes sobre Marina Botafoch
¿Dónde está exactamente Marina Botafoch?
En el lado norte del puerto de Ibiza ciudad, entre el centro y la bahía de Talamanca. El centro y la playa de Talamanca están a unos diez minutos a pie, y el aeropuerto a unos quince minutos en coche.
¿Qué tipo de propiedades hay?
Principalmente apartamentos y áticos, desde edificios originales de finales de los ochenta y los noventa directamente sobre el puerto hasta promociones nuevas con piscinas y jardines comunitarios, gimnasio y conserjería. Las villas no forman parte de este mercado.
¿Puedo alquilar mi apartamento a turistas?
Solo con una licencia de alquiler turístico válida, y los apartamentos en edificios residenciales de Ibiza no pueden obtenerla. Un pequeño número de unidades forma parte de edificios con licencia de alojamiento turístico, y su abogado debe verificarlo antes de contar con ello. El alquiler de larga duración no necesita licencia turística y tiene mucha demanda.
¿Cuántos impuestos pago al comprar?
En segunda mano, el impuesto de transmisiones balear se aplica por tramos, desde el 8 % hasta el 13 % sobre la parte del precio que supera los 2 millones de euros. En un apartamento de 1 millón eso supone 90.000 €, y en uno de 2 millones, 210.000 €. La obra nueva paga un 10 % de IVA más un 1,5 % de actos jurídicos documentados. Sume entre un 1 % y un 2 % de gastos.
¿Es ruidoso?
En verano puede serlo, según el edificio, la planta y la orientación. Fuera de temporada es un barrio residencial tranquilo y agradable. Visítelo en el momento que más le preocupe antes de comprar.
¿Puedo comprar también un amarre?
Los amarres y locales del puerto deportivo están en suelo portuario explotado en régimen de concesión, de modo que lo que se vende es un derecho de uso y no la plena propiedad. Pida a su abogado que confirme exactamente qué se adquiere y por cuánto tiempo.
¿Es una buena inversión?
Los fundamentos son sólidos: una ubicación frente al mar en la capital de la isla, una vista que no se puede reproducir y una oferta limitada de apartamentos en primera línea. El valor más claro se ha creado comprando apartamentos originales en primera línea con buenas vistas y reformándolos como es debido, y con los áticos, que siempre escasean.
Nuestra opinión sobre Marina Botafoch
Marina Botafoch es la dirección que la gente nombra primero cuando piensa en Ibiza ciudad y, a diferencia de muchas direcciones famosas, se lo gana. La vista de Dalt Vila al otro lado del agua, el puerto a sus pies y la ciudad a pie forman una combinación que ningún otro lugar de la isla ofrece.
Lo que le diríamos a cualquiera que se lo plantee es que sea preciso. No compre la dirección, compre el apartamento: la vista, la planta, la terraza, el edificio y el aparcamiento. La diferencia entre un apartamento en primera línea frente a la ciudad antigua y otro en la parte trasera del mismo edificio es enorme, y los dos se venden como Marina Botafoch.
Y antes que nada, resuelva las dos cuestiones propias de la isla: qué podrá hacer realmente con el apartamento y cuánto pagará realmente de impuestos. Los compradores que llegan con supuestos de la península se equivocan a menudo en ambas, y las dos pueden conocerse antes de hacer una oferta.
Descubrir Marina Botafoch
Si está pensando en comprar aquí, la conversación útil es sobre apartamentos concretos y no sobre la zona en general. Sabemos qué edificios están bien gestionados y cuáles tienen obras por delante, qué apartamentos tienen la verdadera vista de Dalt Vila, qué pisos originales merece la pena reformar y cómo se comparan las promociones nuevas una vez tenidos en cuenta los impuestos.
Póngase en contacto con nosotros y cuéntenos cómo usaría realmente el apartamento, ya sea todo el año, los veranos, como base para el barco o en alquiler de larga duración cuando no esté. La respuesta cambia los edificios que le enseñaríamos.