Installez-vous sur une terrasse de Marina Botafoch un soir d’été et tous les arguments en faveur de cette adresse sont devant vous : les yachts sur les pontons, le port au-delà et, de l’autre côté de l’eau, Dalt Vila, les remparts de la vieille ville dorés par le soleil qui se couche derrière eux. C’est la vue la plus reconnaissable d’Ibiza ville, et d’ici on la regarde au lieu d’être pris dedans.
Marina Botafoch est l’adresse en bord de mer la plus connue d’Ibiza. C’est la marina du côté nord du port, la promenade de restaurants, d’hôtels et de boutiques qui la longe, et les immeubles d’appartements qui donnent sur les deux. À quelques minutes à pied se trouvent la vieille ville, la plage de Talamanca, le seul casino de l’île et sa discothèque la plus célèbre. Très peu d’endroits de l’île permettent de vivre sans voiture. Celui-ci en fait partie.
C’est aussi une adresse facile à mal comprendre. C’est un marché d’appartements, pas de villas. Elle est animée pour une raison, et en août cette raison s’entend très bien. Et les règles de location saisonnière y sont différentes de ce que beaucoup d’acheteurs imaginent. Ce guide explique où se situe Marina Botafoch et comment s’y organise la vie quotidienne, les immeubles et ce qui les distingue, les prix et la fiscalité, les questions propres à la marina elle-même et les vérifications à faire avant de s’engager.
Marina Botafoch tire son nom de la péninsule de Botafoc, le cap qui ferme le port d’Ibiza au nord-est, avec son phare et sa longue digue. La marina a été construite dans le cadre d’une concession de l’État accordée en 1984 et fonctionne pleinement depuis 1987. Elle compte 428 anneaux pour des bateaux de 6 à 30 mètres, une station de carburant, un chantier naval équipé d’un travel lift, et c’est un port d’entrée officiel en Espagne. Depuis 2019, la marina est exploitée sous le nom commercial de Botafoc Ibiza par la société Ocibar, même si presque tout le monde continue d’appeler l’ensemble du quartier Marina Botafoch.
Un quartier s’est développé autour. La marina est bordée de locaux commerciaux : restaurants, cafés, bars, boutiques, courtiers en yachts et sociétés de services. Derrière et au-dessus se dressent les immeubles résidentiels, pour la plupart des appartements avec des terrasses tournées vers les pontons ou le port. Le Paseo Juan Carlos I longe le côté terre, avec l’Ibiza Gran Hotel et le casino à une extrémité et Pacha juste de l’autre côté de la rue.
Trois éléments définissent cette adresse.
Elle est urbaine. Elle fait partie d’Ibiza ville, la capitale de l’île, et fonctionne comme un quartier plutôt que comme une station balnéaire. Des gens y vivent tout l’hiver, ce que l’on ne peut pas dire d’une grande partie de la côte.
La vue est le produit. Les meilleurs appartements regardent vers l’ouest, de l’autre côté du port, vers Dalt Vila, la vieille ville fortifiée inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO. D’autres donnent sur la marina, sur la baie de Talamanca ou vers l’intérieur. Tous sont vendus comme Marina Botafoch, et les différences entre eux valent beaucoup d’argent.
C’est un marché d’appartements et de penthouses. Si vous voulez un jardin, une piscine privée et un terrain, vous ne cherchez pas au bon endroit, et les collines au-dessus de Jesús, Can Furnet et Cap Martinet sont à dix minutes. Marina Botafoch s’adresse à ceux qui veulent la mer et la ville au pied de chez eux, et qui acceptent de renoncer au terrain pour cela.
La marina occupe le côté nord du port d’Ibiza, entre le centre-ville et la baie de Talamanca. Temps approximatifs, à vérifier vous-même en août :
– Plage de Talamanca : environ 10 minutes à pied – Centre d’Ibiza, le port et Vara de Rey : environ 10 à 15 minutes à pied le long du port – Dalt Vila : environ 20 à 25 minutes à pied, ou un court trajet en taxi – Village de Jesús : environ 5 minutes en voiture – Ibiza Golf Club à Roca Llisa : environ 10 minutes en voiture – Aéroport d’Ibiza : environ 15 minutes en voiture
L’argument pratique est que presque tout se fait à pied. Les restaurants, la plage, les commerces de la ville, le marché et la promenade du soir le long du port sont accessibles sans prendre la voiture, et en plein été, quand se garer n’importe où à Ibiza ville devient un projet en soi, cela compte plus qu’il n’y paraît.
La réserve honnête est la même que l’attrait. Marina Botafoch est au cœur de la vie nocturne d’Ibiza ville. Les terrasses de la marina sont animées tard, le Paseo Juan Carlos I voit passer un flot continu de taxis toute la nuit en saison, et Pacha est un voisin. Pour certains acheteurs, c’est exactement ce qu’ils recherchent. Pour d’autres, c’est une raison de choisir un immeuble précis, une orientation précise ou un étage plus élevé, et c’est quelque chose à vivre un samedi soir d’août avant d’acheter, plutôt qu’à imaginer lors d’une visite en mars.
Le parc immobilier de Marina Botafoch se répartit globalement en trois groupes, et savoir lequel vous visitez est la chose la plus utile à comprendre avant de commencer.
Les immeubles d’origine de la marina. Une grande partie du front de mer date des années de développement de la marina, à la fin des années 1980 et dans les années 1990. Ce sont des appartements juste au-dessus ou à côté des pontons, beaucoup avec d’excellentes terrasses et les plus belles vues du quartier. Leur état varie énormément. Certains ont été entièrement rénovés à un très haut niveau. D’autres conservent leur distribution, leur cuisine et leurs salles de bains d’origine et, dans certains cas, des installations qui accusent leur âge.
Les immeubles résidentiels plus récents. Les programmes plus récents ont apporté un autre produit : architecture contemporaine, piscines et jardins communs, salles de sport, conciergerie, parking souterrain et prestations clairement pensées pour les acheteurs internationaux. Plusieurs programmes neufs ont été commercialisés dans et autour de la marina ces dernières années, depuis des ensembles d’appartements de deux et trois chambres légèrement en retrait vers Talamanca jusqu’à des immeubles boutique en front de mer signés par des architectes et des architectes d’intérieur reconnus.
Les penthouses. Au sommet de chaque immeuble se trouvent quelques penthouses avec de grandes terrasses ou des solariums privés. C’est le produit le plus rare du quartier, et ceux qui offrent une vue dégagée sur Dalt Vila comptent parmi les appartements les plus recherchés de l’île.
Dans chacun de ces groupes, les détails qui font le plus varier la valeur sont les mêmes : la vue et ce qu’elle regarde exactement, la taille et l’orientation de la terrasse, l’étage, la présence ou non d’un parking, et l’exposition de l’appartement au bruit de la marina et de la route. Deux appartements du même immeuble, l’un face à Dalt Vila et l’autre côté rue, sont des achats totalement différents.
Marina Botafoch est un petit quartier, et les acheteurs apprennent vite à connaître ses immeubles par leur nom. Voici ceux qui reviennent le plus souvent.
Las Boas. Conçu par Jean Nouvel, c’est l’immeuble résidentiel le plus reconnaissable de la marina, avec ses balcons colorés et végétalisés. Il dispose d’une très grande piscine centrale, d’un sauna, d’un hammam et d’une salle de sport, d’une sécurité 24 h/24 et d’un parking souterrain avec ascenseur direct jusqu’aux appartements, et les appartements les mieux placés regardent le port et Dalt Vila.
Patio Blanco. Au cœur de la marina, construit autour d’une piscine centrale en forme de patio entourée d’espaces communs paysagers, avec accès restreint et sécurité 24 h/24.
Miramar. Un immeuble en front de marina avec une grande piscine commune et des appartements donnant sur le port et la mer.
Aquatic Park. Également appelé Acuático, du côté de Talamanca, à quelques pas de la plage, avec des piscines communes, dont une au quatrième étage avec vue sur Talamanca, des jardins arborés et une conciergerie.
Fiesta. Un ensemble de bâtiments, Fiesta I, II et III, parmi les plus échangés du quartier et une source fréquente d’appartements à rénover.
Dans tous, la position de l’appartement, l’étage et l’orientation de la terrasse comptent davantage que le nom sur la porte.
The White Angel. Un immeuble plus récent, achevé en 2014, avec conciergerie, surveillance 24 h/24, piscine commune et salle de sport, et des penthouses dont les terrasses regardent vers Dalt Vila. C’est l’un des immeubles qui ont fixé le niveau de l’habitat contemporain à la marina.
Breeze. Un programme neuf de 84 appartements de deux et trois chambres répartis dans deux immeubles, légèrement en retrait de la marina vers Talamanca, avec piscine commune, jardins et parking souterrain. Les prix ont débuté autour de 850 000 €, et les penthouses avec solarium privé se situent en haut de la gamme.
N Residences. Un programme neuf sur le front de la marina, actuellement en construction, avec une livraison prévue au premier trimestre 2027. Il associe des appartements d’une et deux chambres à une piscine, une salle de sport, des jardins, un restaurant et une conciergerie 24 h/24, avec des prix à partir d’environ 830 000 €.
The Grand Marina Residences. Un programme neuf de 51 logements, de l’appartement d’une chambre au penthouse en duplex, avec piscine commune centrale, jardins, salle de sport, parking privé et le restaurant Nusr-Et intégré au complexe. La livraison est prévue fin 2026, avec des prix à partir d’environ 930 000 € hors TVA.
Beaucoup d’acheteurs arrivent à Marina Botafoch en supposant qu’un appartement dans le quartier portuaire le plus animé d’Ibiza est forcément un investissement évident en location saisonnière. Sur cette île, cette hypothèse est généralement fausse, et c’est la première chose à clarifier.
La location saisonnière aux Baléares nécessite une licence de location touristique, et sans elle un bien ne peut pas être loué légalement à des vacanciers, quoi que l’on puisse voir en ligne. Pour les appartements à Ibiza, la vraie question est de savoir si une licence existe. La réglementation touristique de l’île n’autorise pas la location saisonnière dans les immeubles résidentiels collectifs, et un décret baléare de 2025 a confirmé qu’aucune nouvelle place touristique ne peut y être créée. La Commission européenne s’est opposée à cette interdiction, mais le gouvernement baléare comme le Consell d’Eivissa ont déclaré qu’ils ne changeraient pas de cap. En pratique, un appartement type dans un immeuble résidentiel de Marina Botafoch n’a pas de licence et ne peut pas en obtenir. Les amendes pour location sans licence peuvent atteindre 400 000 €, et les contrôles sur l’île sont actifs.
Ce que cela signifie en pratique :
Ne bâtissez pas vos calculs sur des revenus saisonniers. Si la location fait partie de votre projet, raisonnez sur la location de longue durée, qui est autorisée et très demandée à Ibiza ville, notamment par des professionnels saisonniers et des familles qui veulent vivre près du centre.
Vérifiez la licence elle-même, pas l’affirmation. Certains lots du quartier font bien partie d’immeubles classés en hébergement touristique, où la licence appartient à l’établissement et non à chaque appartement. Si un appartement vous est proposé avec licence, votre avocat doit confirmer l’enregistrement, son titulaire, ce qu’il couvre, le nombre de places autorisées et s’il est en vigueur et transmissible. Ce n’est pas une formalité, et c’est là que se joue la différence de valeur.
Comprenez ce que vous achetez réellement. La valeur d’un appartement ici repose sur son emplacement, sa vue et l’usage que vous en ferez, pas sur le rendement d’une location saisonnière. Les acheteurs qui le comprennent dès le départ achètent généralement mieux.
Attendez-vous à ce que les règles continuent d’évoluer. La réglementation baléare sur la location touristique a changé à plusieurs reprises et reste politiquement disputée. Tout ce que l’on vous dit sur l’avenir doit être considéré comme une opinion, non comme un fait.
Les prix demandés à Marina Botafoch varient fortement selon l’immeuble, la vue, l’étage et surtout l’état de l’appartement, d’origine ou rénové. La commercialisation récente donne une idée de la fourchette : appartements de deux chambres dans des programmes neufs légèrement en retrait du front de mer à partir d’environ 850 000 €, appartements rénovés en front de mer avec vue sur Dalt Vila autour de 8 700 € le mètre carré, appartements neufs en front de mer de 100 à 150 mètres carrés entre 1,5 et 2 millions d’euros, et grands appartements et penthouses en front de mer à partir de 4 millions. Seules les annonces actuelles constituent un guide fiable, et nous préférons vous donner des chiffres à jour sur ce qui est réellement disponible plutôt qu’une fourchette qui vieillit.
Ce qui surprend les acheteurs, en particulier ceux qui ont d’abord regardé sur le continent, c’est l’impôt de mutation.
Les Baléares appliquent le barème de droits de mutation le plus progressif d’Espagne. Pour un bien ancien, l’ITP est calculé par tranches et non à un taux unique :
| Valeur du bien | Taux d’ITP | | Jusqu’à 400 000 € | 8 % | | De 400 000 € à 600 000 € | 9 % | | De 600 000 € à 1 000 000 € | 10 % | | De 1 000 000 € à 2 000 000 € | 12 % | | Plus de 2 000 000 € | 13 % |
Chaque taux s’applique à la part du prix comprise dans sa tranche. Pour un bien ancien à 1 million d’euros, cela représente 90 000 € d’impôt, et pour un bien à 2 millions, 210 000 €.
Ajoutez les frais de notaire, de registre foncier et d’avocat, d’environ 1 % à 2 %.
Un bien neuf acheté à un promoteur est taxé différemment : 10 % de TVA plus le droit de timbre, qui est de 1,5 % aux Baléares, soit 11,5 % fixes quel que soit le prix. Cela compte ici plus que presque partout ailleurs sur l’île, car une grande partie de l’offre actuelle à Marina Botafoch est neuve. Aux prix des villas, le régime du neuf revient généralement moins cher que le barème de l’ITP. Aux prix des appartements, c’est souvent l’inverse : pour un achat d’un million d’euros, un bien ancien paie 90 000 € d’impôt et un bien neuf 115 000 €. Si vous comparez un ancien rénové à un programme neuf, calculez correctement les deux plutôt que de comparer seulement les prix affichés.
Des taux réduits existent pour une première résidence principale, mais seulement en dessous d’un plafond de valeur fixé pour chaque île, qui à Ibiza se situe bien en dessous des prix de Marina Botafoch. En pratique, ils ne s’appliqueront pas ici.
Au-delà de l’achat, prévoyez l’IBI, la taxe d’ordures, les charges de consommation, l’assurance et, pour les propriétaires non résidents, l’impôt annuel sur le revenu des non-résidents, dû que le bien soit loué ou non.
Le chiffre qui varie le plus d’un immeuble à l’autre est celui des charges de copropriété. Un immeuble des années 1990 avec ascenseur et ménage et un programme neuf avec piscine, jardins, salle de sport, conciergerie et personnel jour et nuit sont des propositions très différentes, et les charges le reflètent. Demandez le montant exact, ce qu’il couvre, les derniers comptes et procès-verbaux, et si des travaux importants, façade, toiture, remplacement d’ascenseur, ont été votés ou sont en discussion. Dans les immeubles anciens, un appel de fonds important déjà voté est ce que cette vérification révèle le plus souvent.
Le parking mérite une ligne à part. À Ibiza ville en été, une place de parking n’est pas un confort, elle fait partie de la valeur de l’appartement. Vérifiez si une place est incluse, si elle est rattachée à l’acte ou louée, et si elle est assez grande pour le véhicule que vous comptez garder.
L’air marin est dur pour les bâtiments. Les appartements en front de mer demandent plus d’entretien que ceux de l’intérieur : la serrurerie, les vitrages, les climatiseurs et les revêtements de terrasse souffrent tous, et un immeuble bien entretenu vaut la peine d’être payé.
Un point est propre à cette adresse. La marina, ses anneaux et ses locaux commerciaux se trouvent sur le domaine portuaire, qui appartient à l’État et est administré par l’Autorité portuaire des Baléares. Ils sont exploités sous concession et non en pleine propriété.
Depuis 2019, la marina est gérée par une série d’autorisations de courte durée, la plus récente attribuée à Ocibar en juin 2025 pour deux ans, prolongeable à trois. L’Autorité portuaire a indiqué qu’une concession de longue durée, de 20 à 30 ans, ne pourra être mise en concurrence qu’après l’approbation du Plan spécial du port d’Ibiza, et qu’elle est nécessaire pour financer une rénovation complète d’installations qui ont aujourd’hui près de quarante ans. Ce plan a reçu sa troisième approbation initiale en juin 2026 et doit encore passer l’évaluation environnementale régionale. Pour la marina, il conserve le chantier naval, améliore l’accès depuis le Paseo Juan Carlos I et limite les nouveaux bâtiments à deux niveaux.
Pour un acheteur d’appartement, ce n’est pas une raison d’hésiter. Votre appartement est une propriété privée et n’est pas concerné par la concession. Mais il vaut la peine de suivre le dossier, pour deux raisons. Une rénovation complète de la marina, le moment venu, devrait nettement améliorer le cadre, et les travaux eux-mêmes seront gênants pendant un temps. Et si vous envisagez aussi d’acheter un anneau ou un local commercial, comme le font beaucoup de propriétaires ici, demandez à votre avocat de préciser exactement quel droit vous acquérez et pour combien de temps, car il est lié à la concession et non à l’acte de propriété.
La logique qui s’applique aux lotissements de villas de l’île vaut aussi ici, à plus petite échelle. L’emplacement et la vue ne peuvent pas être améliorés. L’appartement, si.
Un appartement d’origine en front de mer avec une belle vue, acheté et correctement rénové, est le moyen le plus sûr de créer de la valeur dans ce quartier, car l’écart entre l’offre datée et l’offre rénovée est important et l’emplacement est excellent.
Trois points à établir avant de choisir cette voie.
Ce que l’immeuble autorise. Les travaux à l’intérieur d’un appartement sont régis par le règlement de copropriété autant que par l’urbanisme. Les modifications de façade, de terrasses, de vitrages ou de tout élément commun nécessitent normalement l’accord de la copropriété. Lisez le règlement et les procès-verbaux récents avant d’acheter.
Quand les travaux peuvent avoir lieu. Ibiza ville et de nombreuses copropriétés limitent les travaux bruyants pendant les mois d’été, et dans un immeuble rempli de vacanciers, la copropriété y veillera. Les artisans qualifiés de l’île sont très sollicités, surtout au printemps. La fenêtre raisonnable consiste à commencer à l’automne et à terminer avant Pâques.
Ce qui se cache derrière les finitions. La plomberie, l’électricité et l’étanchéité des immeubles anciens sont souvent d’origine. Faites réaliser une véritable expertise technique et prévoyez une marge pour les imprévus.
Elle convient aux acheteurs qui veulent la mer et la ville sans voiture, la vue sur Dalt Vila depuis la terrasse et une courte marche jusqu’au dîner. Elle convient aux propriétaires de bateau, pour des raisons évidentes. Elle convient à ceux qui cherchent un bien que l’on ferme à clé et que l’on quitte : un appartement dans un immeuble bien géré est bien plus simple à détenir depuis l’étranger qu’une villa avec jardin et piscine. Elle convient à ceux qui veulent être à Ibiza hors saison, car Ibiza ville continue de vivre en hiver comme le fait rarement la côte. Et elle convient aux acheteurs qui aiment l’énergie du lieu en été plutôt que de simplement la supporter.
Elle convient moins à ceux qui veulent de l’espace, de l’intimité et un jardin, c’est-à-dire une autre Ibiza à dix minutes. Elle convient moins aux personnes au sommeil léger dans le mauvais appartement. Et elle convient moins à ceux dont le projet repose sur des revenus de location saisonnière, qui dans la plupart des appartements ici ne sont tout simplement pas possibles.
– La vue, et ce que la terrasse regarde exactement. La différence entre une vue complète sur Dalt Vila et une vue partielle, ou entre une vue sur la marina et une vue sur la rue, est considérable. Visitez à l’heure où vous utiliseriez réellement la terrasse. – Le bruit. Venez un week-end d’été en soirée, pas seulement un jour de semaine calme au printemps. – La licence touristique, vérifiée et pas seulement affirmée, si la location saisonnière fait partie de votre projet ou de votre valorisation. – Le parking : inclus ou non, rattaché à l’acte ou loué, et la taille de la place. – La copropriété : les charges, ce qu’elles couvrent, les derniers comptes et procès-verbaux, et tous travaux votés ou envisagés. – L’état de l’immeuble, au moyen d’une expertise technique sérieuse, surtout dans les immeubles anciens en front de mer. – Le traitement fiscal : ancien ou neuf, correctement calculé pour votre prix. – Pour un programme neuf : l’état d’avancement, les permis, la garantie bancaire des acomptes et la date de livraison. – Votre propre avocat indépendant, agissant uniquement pour vous et non présenté par le vendeur ou le promoteur.
Où se trouve exactement Marina Botafoch ?
Du côté nord du port d’Ibiza ville, entre le centre et la baie de Talamanca. Le centre-ville et la plage de Talamanca sont tous deux à une dizaine de minutes à pied, et l’aéroport à une quinzaine de minutes en voiture.
Quels types de biens y trouve-t-on ?
Principalement des appartements et des penthouses, depuis les immeubles d’origine de la fin des années 1980 et des années 1990 directement sur la marina jusqu’aux programmes neufs avec piscines et jardins communs, salle de sport et conciergerie. Les villas ne font pas partie de ce marché.
Puis-je louer mon appartement à des vacanciers ?
Uniquement avec une licence de location touristique valide, et les appartements situés dans des immeubles résidentiels à Ibiza ne peuvent pas en obtenir. Un petit nombre de lots fait partie d’immeubles classés en hébergement touristique, et votre avocat doit le vérifier avant que vous ne comptiez dessus. La location de longue durée ne nécessite pas de licence touristique et elle est très demandée.
Combien d’impôts paie-t-on à l’achat ?
Pour un bien ancien, l’impôt de mutation baléare s’applique par tranches, de 8 % jusqu’à 13 % sur la part du prix au-delà de 2 millions d’euros. Pour un appartement à 1 million, cela représente 90 000 €, et pour un appartement à 2 millions, 210 000 €. Un bien neuf supporte 10 % de TVA plus 1,5 % de droit de timbre. Ajoutez 1 % à 2 % de frais.
Est-ce bruyant ?
En été, cela peut l’être, selon l’immeuble, l’étage et l’orientation. Hors saison, c’est un quartier résidentiel calme et agréable. Visitez au moment qui vous préoccupe le plus avant d’acheter.
Puis-je aussi acheter un anneau ?
Les anneaux et les locaux commerciaux de la marina se trouvent sur le domaine portuaire exploité sous concession, si bien que ce qui est vendu est un droit d’usage et non une pleine propriété. Demandez à votre avocat de confirmer exactement ce qui est acquis et pour combien de temps.
Est-ce un bon investissement ?
Les fondamentaux sont solides : un emplacement en bord de mer dans la capitale de l’île, une vue impossible à reproduire et une offre limitée d’appartements en front de mer. La valeur la plus nette a été créée en achetant des appartements d’origine en front de mer avec une belle vue et en les rénovant correctement, ainsi qu’avec les penthouses, toujours rares.
Marina Botafoch est l’adresse que l’on cite en premier quand on pense à Ibiza ville et, contrairement à beaucoup d’adresses célèbres, elle le mérite. La vue sur Dalt Vila de l’autre côté de l’eau, la marina en contrebas et la ville à pied forment une combinaison qu’aucun autre endroit de l’île n’offre.
Ce que nous dirions à quiconque l’envisage, c’est d’être précis. N’achetez pas l’adresse, achetez l’appartement : la vue, l’étage, la terrasse, l’immeuble et le parking. La différence entre un appartement en front de mer face à la vieille ville et un autre à l’arrière du même immeuble est énorme, et les deux sont vendus comme Marina Botafoch.
Et avant toute chose, réglez les deux questions propres à l’île : ce que vous aurez réellement le droit de faire de l’appartement, et ce que sera réellement l’impôt. Les acheteurs qui arrivent avec des réflexes du continent se trompent souvent sur les deux, et les deux peuvent être connus avant de faire une offre.
Si vous envisagez d’acheter ici, la conversation utile porte sur des appartements précis plutôt que sur le quartier en général. Nous savons quels immeubles sont bien gérés et lesquels ont des travaux à venir, quels appartements ont la vraie vue sur Dalt Vila, quels appartements d’origine valent la peine d’être rénovés, et comment les programmes neufs se comparent une fois la fiscalité prise en compte.
Contactez-nous et dites-nous comment vous utiliseriez réellement l’appartement, que ce soit toute l’année, l’été, comme base pour le bateau ou en location de longue durée lorsque vous n’êtes pas là. La réponse change les immeubles que nous vous montrerions.
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