Il y a un moment, en montant depuis Jesús, où la route tourne et où Dalt Vila apparaît en contrebas, la vieille ville fortifiée surgissant de l’eau avec Formentera posée à l’horizon. Cette vue est la raison d’être de Can Furnet, et la raison pour laquelle on y paie ce que l’on y paie.
Il s’agit de l’un des domaines fermés établis de l’île : des villas sur de vastes parcelles réparties à flanc de colline, avec accès contrôlé et sécurité permanente, à dix minutes d’Ibiza et à cinq minutes du seul golf de l’île. Ce n’est pas l’adresse la plus récente d’Ibiza, ni la plus en vogue. Ce qu’elle offre est une combinaison véritablement difficile à trouver : la vue, la sécurité, l’espace et la proximité de la ville sans y être.
Ce guide s’adresse aux acheteurs qui envisagent sérieusement Can Furnet, ou qui le comparent à Cap Martinet, Talamanca ou aux autres adresses autour d’Ibiza. Il traite de sa situation et du quotidien sur place, des villas et de ce qui leur arrive, des deux questions qui comptent le plus sur cette île, la licence et la fiscalité, et des vérifications à effectuer avant de s’engager.
Can Furnet est un lotissement résidentiel privé sur les hauteurs du village de Jesús, officiellement Nuestra Señora de Jesús, dans la commune de Santa Eulària des Riu. Il se situe à l’intérieur des terres et en hauteur plutôt que sur la côte, ce qui est essentiel à sa compréhension.
Trois éléments définissent l’adresse.
Il est réellement fermé. L’accès est contrôlé et la sécurité assurée en permanence. Sur un marché où le terme « fermé » s’applique librement à tout ce qui possède un portail, Can Furnet fait partie du petit nombre de domaines véritablement sécurisés de l’île, et pour un certain type de propriétaire c’est l’argument décisif. Pour qui laisse une maison vide plusieurs mois par an, ou pour qui l’intimité compte au-delà de la simple préférence, cela réduit considérablement la liste.
La perspective est le produit. La colline est orientée de telle sorte que les meilleures parcelles regardent plein sud, par-dessus la vallée, vers Dalt Vila, la Méditerranée et, par temps clair, Formentera. Ibiza compte de nombreuses maisons avec vue sur la mer. Elle en compte beaucoup moins avec cette composition précise de vieille ville, d’eau et d’île, et celles qui l’ont se concentrent ici et dans quelques positions voisines.
C’est un ensemble de villas individuelles et non un programme. Les maisons occupent leur propre parcelle, généralement entre environ 900 et 1 600 mètres carrés, certaines nettement plus, construites à des époques différentes par des propriétaires différents selon des goûts différents. Il n’y a ni uniformité architecturale, ni main d’un promoteur, ni piscine ou club-house partagés. Ce que l’on partage, c’est le périmètre, la sécurité et les routes.
Can Furnet occupe les hauteurs entre Jesús et la côte de Cap Martinet, au nord-est d’Ibiza.
Temps de trajet approximatifs, à tester soi-même en août, lorsque les routes de l’île ne ressemblent en rien au reste de l’année :
– Le village de Jesús, avec ses supermarchés, sa pharmacie, ses boulangeries et ses restaurants : environ 5 minutes – Ibiza, Marina Botafoch et la plage de Talamanca : environ 10 minutes – Ibiza Golf Club à Roca Llisa, seul golf de l’île : environ 5 minutes – Cap Martinet et les criques en contrebas : environ 8 minutes – Santa Eulària : environ 15 minutes – Aéroport d’Ibiza : environ 15 à 20 minutes
La position constitue l’argument pratique. Vous êtes assez près d’Ibiza pour y dîner sans organiser la soirée autour du trajet, et assez au-dessus pour que l’intensité estivale de la ville reste où elle est. En août, lorsque Marina Botafoch et ses abords tournent à plein régime, cette distance vaut beaucoup.
La réserve honnête est qu’il ne s’agit pas d’une adresse en bord de mer et qu’il ne faut pas l’imaginer comme telle. La mer est visible depuis la plupart du domaine et accessible en moins de dix minutes, mais en voiture. Les acheteurs qui veulent sortir de chez eux pour poser le pied sur le sable devraient regarder Cap Martinet, Talamanca ou le littoral lui-même, et en payer le prix.
La seconde réserve tient à la colline. Les routes d’accès sont par endroits pentues et les voies internes sinueuses. C’est ce qui produit la vue, mais il vaut la peine de faire le trajet avec le véhicule que vous comptez garder ici, surtout s’il est bas.
Le parc immobilier est l’élément le plus important à comprendre à Can Furnet, et c’est là que se situe l’opportunité.
Le domaine s’est développé au fil de décennies antérieures, et une part substantielle des villas d’origine reflète le langage méditerranéen de leur époque : enduits blancs ou ocre, toitures de tuiles, arcades, terrasses, intérieurs cloisonnés et, dans certains cas, une saveur nettement toscane qui était à la mode lors de leur construction. Beaucoup occupent d’excellentes parcelles, avec une végétation mature et les plus belles vues du domaine.
À côté d’elles se trouve un nombre croissant de maisons contemporaines, soit entièrement reconstruites derrière l’emprise d’origine, soit neuves et conformes aux standards actuels : plans ouverts, baies vitrées toute hauteur, piscines à débordement positionnées pour cadrer Dalt Vila, maisons d’amis et les prestations qu’attend aujourd’hui un acheteur international.
L’écart entre ces deux catégories est large, et c’est la chose la plus utile à saisir avant de commencer les visites. Une villa d’origine sur une parcelle superbe et une maison contemporaine achevée deux rues plus loin sont toutes deux à Can Furnet. Ce sont des acquisitions entièrement différentes, par le prix, par ce qu’il faudrait dépenser et par le délai avant d’emménager.
La taille des parcelles permet des maisons généreuses, et de nombreuses propriétés comprennent un logement d’amis, davantage utilisé sur cette île que les propriétaires ne l’imaginent. Les piscines sont systématiques. Les maisons les mieux placées sont orientées au sud ou au sud-ouest, ce qui compte à la fois pour le soleil et parce que c’est la direction de la vue.
En Espagne continentale, savoir si un bien peut être loué à des vacanciers est un détail. À Ibiza, cela peut représenter une part substantielle de la valeur, et c’est la première question qu’un acheteur sérieux doit poser.
La location touristique aux Baléares est strictement encadrée, et le nombre de licences disponibles est contraint depuis des années. La conséquence pratique est qu’une licence attachée à une villa constitue un actif rare et transmissible, et que deux maisons par ailleurs comparables peuvent présenter un écart de prix marqué parce que l’une en dispose et l’autre non.
Certaines villas de Can Furnet sont commercialisées avec une licence touristique. Beaucoup ne le sont pas. L’écart entre les deux représente de l’argent réel.
Concrètement :
Ne présumez jamais. Une maison louée par le passé n’est pas nécessairement une maison que l’on peut louer aujourd’hui, et une maison située dans un domaine où d’autres louent n’est pas nécessairement licenciée elle-même.
Vérifiez la licence et non l’affirmation. Votre avocat doit confirmer l’enregistrement, ce qu’il couvre, le nombre de places autorisées et sa validité et transmissibilité actuelles. Ce n’est pas une formalité.
Mesurez ce qu’elle vaut pour vous. Si vous comptez louer, une licence peut être indispensable à votre équation. Si ce n’est pas le cas, vous payez peut-être une prime pour quelque chose que vous n’utiliserez pas, et une villa comparable sans licence peut représenter un bien meilleur rapport.
Attendez-vous à ce que les règles continuent d’évoluer. La réglementation baléare sur la location touristique a changé à plusieurs reprises et reste politiquement disputée. Tout ce que l’on vous dira sur la disponibilité future doit être traité comme une opinion et non comme un fait.
Les prix affichés à Can Furnet couvrent une large fourchette, déterminée par la position sur la colline, la qualité de la vue, la taille de la parcelle et surtout le caractère d’origine ou achevé de la maison. Des villas contemporaines bénéficiant de la pleine perspective sur Dalt Vila ont été commercialisées autour de 5 millions d’euros, des maisons d’origine sur de bonnes parcelles étant disponibles nettement en dessous et les plus grandes propriétés au-dessus. Les annonces en cours sont le seul repère fiable, et nous préférons vous donner des chiffres actuels pour ce qui est réellement disponible plutôt qu’une fourchette qui vieillit.
Ce qui surprend les acheteurs, en particulier ceux qui ont d’abord regardé le continent, ce sont les droits de mutation.
Les Baléares appliquent le barème de droits de mutation le plus progressif d’Espagne. Au lieu d’un taux unique, l’ITP est perçu par tranches : 8 % sur les premiers 400 000 euros, 9 % jusqu’à 600 000, 10 % jusqu’à 1 million, 12 % jusqu’à 2 millions et 13 % au-delà de 2 millions d’euros.
Comme la tranche supérieure démarre à 2 millions, pratiquement toute acquisition à Can Furnet l’atteint. Le taux effectif à ces niveaux :
| Prix d’achat | ITP dû | Taux effectif | | | 2 000 000 € | 210 000 € | 10,5 % | | 3 000 000 € | 340 000 € | 11,3 % | | 5 000 000 € | 600 000 € | 12,0 % | | 7 000 000 € | 860 000 € | 12,3 % |
En ajoutant les frais de notaire, de registre foncier et d’avocat, soit environ 1 % à 2 %, le budget de travail se situe autour de 13 % à 14 % au-dessus du prix.
À titre de comparaison, une acquisition dans l’ancien à 5 millions d’euros en Andalousie supporte aujourd’hui 350 000 euros de droits de mutation. La même opération à Ibiza en supporte 600 000. Cette différence de 250 000 euros n’est pas un détail, et c’est le chiffre le plus important pour quiconque compare les Baléares et le continent.
Un bien neuf acheté auprès d’un promoteur est imposé différemment, à 10 % de TVA plus le droit de timbre, qui s’élève à 1,5 % aux Baléares. Au sommet du marché, ce traitement est en réalité plus favorable que le barème de l’ITP, ce qui est l’inverse de la situation continentale et mérite d’être modélisé plutôt que présumé.
Des taux réduits existent pour une première résidence principale, sous un plafond de valeur fixé par île, nettement plus élevé pour Ibiza et Formentera que pour Majorque et Minorque. Aux niveaux de prix de Can Furnet ils ne s’appliqueront pas, mais ils méritent d’être connus si vous achetez également quelque chose de plus modeste.
Au-delà de l’acquisition, prévoyez l’IBI, la taxe d’enlèvement des ordures, les consommations, l’assurance et, pour les propriétaires non-résidents, l’impôt annuel des non-résidents, qui s’applique que vous louiez ou non.
Le poste le plus lourd sur une telle maison est l’entretien. Une villa sur une parcelle en pente de 1 200 mètres carrés, avec une végétation mature et une piscine, exige une attention continue, et l’été ibizenco est rude pour les jardins mal irrigués. Équipements de piscine, climatisation, domotique et systèmes d’eau demandent tous un entretien. Le coût du personnel sur l’île a fortement augmenté ces dernières saisons et reste élevé.
S’y ajoute une contribution au domaine couvrant la sécurité, les portails et les voies. Demandez le montant exact, ce qu’il couvre et si des travaux importants ont été votés, comme partout ailleurs.
Un point propre à une position en colline : l’accès des livraisons, des entreprises et des véhicules de grande taille n’est pas toujours simple sur des routes étroites et sinueuses. Si vous envisagez une rénovation, abordez la question tôt, car elle influe sur le coût comme sur le calendrier.
Can Furnet récompense l’acheteur prêt à se lancer dans un projet, pour la même raison que tous les domaines établis. Les parcelles et les vues ne peuvent pas être améliorées. Les maisons, si.
Acheter une villa d’origine bien placée et la reconstruire correctement est la voie par laquelle l’essentiel de la valeur s’est créé ici au cours de la dernière décennie. L’équation fonctionne parce que l’écart entre parc d’origine et parc achevé est large et que la position sous-jacente est excellente.
Trois points à établir avant de s’engager dans cette voie.
Ce que vous êtes autorisé à construire. Le cadre d’urbanisme d’Ibiza est plus restrictif que la plupart des acheteurs continentaux ne l’imaginent, et ce qui s’applique à une parcelle donnée ne se déduit pas de ce qu’a construit un voisin, qui peut être antérieur aux règles actuelles. Faites confirmer par écrit par un architecte la constructibilité, l’emprise, la hauteur et les reculs pour cette parcelle précise, avant d’acheter.
Ce que les travaux coûteront réellement, et quand ils peuvent avoir lieu. Les coûts de construction sur l’île sont élevés et les corps de métier qualifiés sont sous tension, surtout au printemps lorsque tout le monde court pour finir avant la saison. De nombreux domaines et la commune restreignent les travaux bruyants pendant les mois d’été. Un chantier de six mois sur le papier peut devenir un an s’il rencontre une interruption estivale. La fenêtre raisonnable consiste à commencer à l’automne.
Ce qui se cache derrière les finitions. Les maisons anciennes de cette île dissimulent bien leur usure. Faites réaliser une véritable expertise plutôt que de vous fier à ce que vous voyez, et prévoyez une réserve.
Il convient aux acheteurs qui veulent la vue sur Dalt Vila et la mer, c’est-à-dire la chose qui ne peut être ni construite, ni achetée ailleurs, ni reproduite. Il convient à ceux pour qui la sécurité compte réellement, que la maison reste vide une partie de l’année ou pour des raisons d’intimité. Il convient à ceux qui veulent de l’espace et un jardin plutôt qu’une terrasse en bord de mer. Il convient aux familles, compte tenu de la proximité de Jesús et des écoles internationales autour d’Ibiza. Et il convient aux acheteurs prêts à reconstruire, car c’est là que se fabrique la valeur de ce domaine.
Il convient moins à qui veut rejoindre la plage ou un village à pied, puisqu’on se déplace ici en voiture pour tout. Il convient moins aux acheteurs qui recherchent le caractère rural des fincas de l’intérieur, qui est une tout autre Ibiza. Et il convient moins à qui serait mal à l’aise avec des frais d’acquisition nettement supérieurs à ceux du continent.
– La position exacte sur la colline, et précisément ce que donne la terrasse. L’écart entre une pleine perspective sur Dalt Vila et une perspective partielle est considérable, en prix comme en plaisir quotidien. Visitez à l’heure où vous utiliseriez réellement la terrasse. – La licence touristique, vérifiée et non affirmée, si la location entre dans votre projet ou dans votre valorisation. – La situation d’urbanisme de la parcelle, par écrit, si vous comptez agrandir, reconstruire ou ajouter une maison d’amis. – Le statut juridique de l’existant, confirmé par votre propre avocat indépendant : permis, inscriptions, et concordance entre ce qui est bâti et les documents. Sur les propriétés ibizencas anciennes agrandies au fil des ans, c’est la vérification qui révèle le plus souvent quelque chose. – L’organisation du domaine : la charge, ce que recouvre réellement la sécurité, la gestion des accès visiteurs et entreprises, et les travaux votés. – L’eau.** L’alimentation et la pression varient sur l’île et comptent davantage ici que la plupart des acheteurs ne l’imaginent. Établissez la situation pour la maison concernée. – Les coûts réels de fonctionnement, à partir de factures sur une année et non d’une estimation. – Votre propre avocat indépendant, agissant pour vous seul et non présenté par le vendeur.
Où se trouve exactement Can Furnet ?
Sur les collines au-dessus du village de Jesús, dans la commune de Santa Eulària des Riu, au nord-est d’Ibiza. Jesús est à environ cinq minutes, Ibiza et Marina Botafoch à une dizaine, et l’aéroport à quinze ou vingt.
Can Furnet est-il réellement fermé ?
Oui. C’est un lotissement privé à accès contrôlé avec sécurité 24 heures sur 24, l’une des principales raisons pour lesquelles les acheteurs le choisissent et un cas relativement rare sur l’île.
Comment sont les vues ?
Les meilleures parcelles regardent au sud, par-dessus la vallée, vers Dalt Vila, la Méditerranée et Formentera. D’autres donnent sur la colline ou vers l’intérieur. Toutes sont décrites comme bénéficiant de vues : établissez donc ce que donne la terrasse concernée.
Quels types de biens y trouve-t-on ?
Des villas individuelles sur parcelles, généralement entre environ 900 et 1 600 mètres carrés et parfois nettement davantage, allant de maisons méditerranéennes d’origine des décennies passées à des villas contemporaines entièrement reconstruites. Les maisons d’amis sont fréquentes.
Puis-je louer ma villa à des vacanciers ?
Uniquement si elle dispose d’une licence touristique valide, ce qui n’est pas le cas de beaucoup. Les licences aux Baléares sont limitées et strictement encadrées, elles sont attachées au bien et elles influent fortement sur la valeur. Vérifiez la situation de la maison concernée avant de compter sur des revenus locatifs.
Quels impôts paie-t-on à l’achat ?
Les droits de mutation baléares sont progressifs, de 8 % à 13 %, la tranche supérieure s’appliquant au-delà de 2 millions d’euros. Aux niveaux de prix de Can Furnet, le taux effectif se situe généralement autour de 11 % à 12 %, et le budget de travail, frais compris, autour de 13 % à 14 % au-dessus du prix.
Est-on près de la plage ?
Pas à pied. Talamanca, Cap Martinet et les criques en contrebas sont à cinq ou dix minutes en voiture.
Est-ce un bon investissement ?
Les fondamentaux sont solides : une position fermée, une perspective impossible à reproduire et la proximité d’Ibiza. La création de valeur la plus nette est venue de l’achat d’une maison d’origine bien placée et de sa reconstruction soignée, ainsi que des biens licenciés où les revenus locatifs entrent dans l’équation.
Can Furnet n’est pas l’adresse que l’on cite en premier lorsqu’on parle d’Ibiza, et cela joue en faveur de l’acheteur. La conversation à la mode sur cette île oscille entre le nord, les couchers de soleil de la côte ouest et le beach club ouvert le plus récemment. Pendant ce temps, cette colline offre discrètement ce qu’il est le plus difficile d’obtenir : la vue sur Dalt Vila avec la mer derrière, derrière un portail, à dix minutes de la ville.
Ce que nous dirions à quiconque l’envisage vaut pour tout domaine établi. N’achetez pas l’adresse, achetez la parcelle et la position. L’écart entre une maison exposée au sud bénéficiant de la pleine perspective et une autre située cent mètres plus loin, regardant le flanc de la colline, est énorme, et les deux se vendent sous le nom de Can Furnet.
Et avant toute chose, réglez les deux questions propres à l’île : la situation de la licence et le montant réel de l’impôt. Les acheteurs venus du continent sous-estiment régulièrement les deux, alors que les deux peuvent être établis avant de faire une offre.
Si vous envisagez d’acheter ici, la conversation utile porte sur des maisons précises et non sur le domaine en général. Nous savons quelles positions offrent la véritable vue sur Dalt Vila, quelles propriétés sont des candidates réalistes à la reconstruction et ce que ce travail implique sur cette île, et quelles villas disposent d’une licence.
Contactez-nous et dites-nous comment vous comptez réellement utiliser la maison : à l’année, l’été, ou en la louant en votre absence. La réponse change la partie de la colline que nous vous montrerons.
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