Demandez à ceux qui connaissent vraiment Ibiza où ils choisiraient réellement de vivre, plutôt que de simplement visiter, et San Juan revient plus souvent qu’on ne l’imaginerait au vu du marketing de l’île. San Juan de Labritja est la municipalité la moins peuplée d’Ibiza, une communauté rustique et préservée construite autour du village principal de Sant Joan et de trois villages plus petits, San Miguel, San Lorenzo et le village de pêcheurs de Portinatx sur la côte nord. Il n’y a ici ni discothèque, ni rangée de bars, et bien peu de ce que la plupart des gens imaginent en entendant le mot Ibiza. Ce que l’on y trouve à la place, c’est une campagne protégée, des terrasses en pierre sèche, des églises blanchies à la chaux perchées sur les collines, et l’un des littoraux les plus intimes et les plus spectaculaires de l’île.
Cette absence de vie nocturne n’est ni un hasard ni un compromis ; c’est précisément ce que recherchent les acheteurs attirés par cette région. San Juan séduit par la tranquillité qu’elle offre, son caractère alternatif et légèrement bohème, et une rue principale digne d’une carte postale, bordée de parterres de fleurs et de chemins pavés. Elle attire aussi ceux qui veulent une intimité réelle sur une vaste parcelle rustique, un bien devenu de plus en plus difficile à trouver sur les côtes ouest et sud, plus animées, de l’île. Savoir si ce compromis, la tranquillité plutôt que la commodité, la terre plutôt qu’un pied à terre facile à quitter, vous convient est précisément ce que ce guide entend vous aider à évaluer.
Ce guide s’adresse aux acheteurs qui envisagent sérieusement San Juan de Labritja, que ce soit le village de Sant Joan lui même, le charme côtier de Portinatx, ou une finca dans la campagne environnante. Il couvre ce qu’est la région et où se situent ses différents villages, les types de biens et les prix que vous y trouverez, le mode de vie et les réalités pratiques d’une résidence quelque peu à l’écart des principales villes de l’île, puis la partie qui compte le plus ici : l’achat de terrains ruraux et de biens de campagne anciens, où les règles et la diligence requise diffèrent nettement de celles d’un simple achat d’appartement en ville.
Une remarque sur ce que ce guide fera et ne fera pas. Le charme de San Juan est réel et les annonces le confirment, mais « rustique » et « préservé » signifient aussi bâtiments plus anciens, infrastructures rurales et classifications de terrain qui déterminent ce que vous pouvez construire ou agrandir. Nous travaillons ce marché du côté de l’acheteur, notre objectif est donc de montrer ensemble l’attrait et les réalités pratiques, sans laisser la version carte postale se substituer à la vision d’ensemble.
Qu’est ce que San Juan de Labritja ?
San Juan de Labritja est l’une des cinq municipalités d’Ibiza, et de loin la plus tranquille et la moins peuplée. Elle comprend le village principal, Sant Joan (souvent écrit San Juan Bautista dans les annonces immobilières), ainsi que les villages plus modestes de San Miguel de Balansat, dont l’église perchée sur la colline est considérée comme l’une des plus belles de l’île, et San Lorenzo de Balafia, connu pour sa tranquillité et sa campagne protégée dans le nord est de l’île. Sur la côte, Portinatx est le village le plus connu de la municipalité, un ancien petit port de pêche à la pointe nord d’Ibiza, entouré de quelques criques et plages.
Géographiquement, la municipalité couvre une large portion du nord et du nord est d’Ibiza, majoritairement des terres agricoles ou boisées plutôt qu’une zone urbanisée. C’est ici que le caractère rural d’Ibiza est le plus intact : murets en pierre sèche, fincas en activité, forêt de pins, et un littoral fait de petites criques plutôt que de longues plages aménagées. L’offre immobilière reflète cette configuration. Plutôt qu’un type dominant, San Juan propose un éventail réellement varié : appartements et maisons de ville modernes dans et autour de Portinatx, villas semi mitoyennes et neuves dans des ensembles comme Port de Sant Miquel, et, à l’intérieur des terres, tout, du cottage de campagne rénové au vaste domaine de type finca sur des parcelles pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés.
Un point mérite d’être clairement énoncé, car il façonne presque tout le reste de ce guide. Acheter à San Juan se compare rarement terme à terme avec un achat dans les municipalités plus animées d’Ibiza. La région récompense les acheteurs qui recherchent la terre, l’intimité et le calme plus qu’une courte marche jusqu’à un beach club ou une rue de restaurants, et le parc immobilier, en grande partie rural et souvent ancien, exige une diligence différente de celle d’un achat d’appartement moderne.
Où se situe San Juan ? Sa place au sein d’Ibiza
San Juan de Labritja occupe le nord et le nord est d’Ibiza, à la frontière de Santa Eulalia del Río à l’est et de Sant Antoni de Portmany à l’ouest. Malgré sa réputation d’éloignement, Ibiza est une petite île, et rien n’y est jamais très loin : l’aéroport se trouve à environ 31 km de Sant Joan, et la ville d’Ibiza, capitale de l’île, à environ 22 km. En pratique, cela signifie qu’une résidence à San Juan reste à distance raisonnable de l’aéroport, des restaurants et des marinas de la capitale, et du reste de l’île, tout en retrouvant chaque soir une campagne authentique.
Temps de trajet approximatifs, à vérifier vous même, les routes ici étant rurales et souvent étroites et sinueuses :
– Du village de Sant Joan à la ville d’Ibiza : environ 25 à 30 minutes – De Sant Joan à l’aéroport : environ 35 à 40 minutes – De Sant Joan à Portinatx (côte nord) : environ 20 minutes – De Sant Joan à Santa Eulalia : environ 20 minutes – De Sant Joan à San Antonio : environ 30 à 35 minutes
Des villages et des plages connus se trouvent à l’intérieur ou à proximité des frontières de la municipalité, notamment Benirrás, célèbre pour ses rassemblements dominicaux de tambours au coucher du soleil, et Cala Xarraca, une crique tranquille et abritée appréciée pour ses eaux boueuses riches en minéraux. San Miguel, avec son église perchée, et San Lorenzo, entouré de campagne protégée, se trouvent tous deux dans les limites de San Juan et ajoutent leurs propres petits marchés immobiliers à l’ensemble. Pour un acheteur, l’attrait du cadre tient moins à une plage ou un restaurant précis qu’à un sentiment cumulatif d’espace : des collines couvertes de pins, des terrasses en pierre sèche, et une absence réelle de foule même en plein mois d’août.
Les villages et secteurs de San Juan
San Juan n’est pas un lieu unique mais plusieurs cadres bien distincts, et le bon choix dépend largement de ce que vous recherchez réellement au quotidien.
Le village de Sant Joan lui même est le cœur de la municipalité : un petit village traditionnel ibicenco avec ses propres restaurants, un marché hippie hebdomadaire à proximité, et la rue principale digne d’une carte postale qui attire tant de primo visiteurs dans la région. Les biens situés immédiatement autour du village comprennent aussi bien des maisons de village que des propriétés de campagne à sa périphérie.
Portinatx, sur la côte nord, est le principal attrait côtier de la région : un ancien village de pêcheurs avec des plages de sable, quelques restaurants, et une ambiance de vacances véritablement paisible et discrète. C’est ici que se trouvent les biens les plus conventionnels de la région, appartements, penthouses et maisons de ville, plusieurs dans des ensembles fermés avec piscines communes, destinés aux acheteurs qui souhaitent un pied à terre côtier facile à quitter plutôt qu’une finca en activité.
Port de Sant Miquel, un peu plus loin sur la côte nord, a connu un développement plus récent, avec notamment des villas semi mitoyennes contemporaines dotées de piscines privées et de parkings souterrains, vendues à un prix supérieur à celui du bâti plus ancien du même secteur.
San Miguel de Balansat et la campagne environnante en direction de San Juan abritent les grands domaines rustiques et maisons de campagne de la région, sur des parcelles pouvant s’étendre sur plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés, souvent avec vue sur mer et une intimité totale comme principal argument de vente.
San Lorenzo, dans le nord est de l’île, est plus petit encore et prisé avant tout pour sa tranquillité, entouré d’une campagne protégée avec peu de pression foncière.
Il n’existe pas de meilleur secteur dans l’absolu parmi ceux ci ; ce qui compte, c’est de savoir si vous souhaitez une courte marche jusqu’à un restaurant de village et une plage à Portinatx, ou une véritable isolation rurale sur une vaste parcelle de finca à l’intérieur des terres.
Types de biens et prix à San Juan
L’éventail des biens à San Juan est réellement large, à l’image du mélange entre villages côtiers et campagne ouverte au sein de la municipalité. Dans la tranche la plus accessible, les appartements, penthouses et maisons de ville autour de Portinatx commencent généralement dans la fourchette haute des 600 000 € jusqu’à environ 1 million d’euros, selon la taille, la vue sur mer et la présence ou non d’une piscine ou d’un accès direct à la baie dans l’ensemble ; un penthouse ou une maison de ville de trois chambres dans cette tranche est courant. Les villas semi mitoyennes neuves de développements comme Port de Sant Miquel se situent un peu plus haut, souvent à partir d’environ 1,5 million d’euros, reflétant des prestations modernes, des piscines privées et des parkings souterrains.
En s’enfonçant dans les terres, le caractère du marché change. Une maison de plain pied rénovée ou une villa de campagne plus modeste se trouve à partir d’environ 800 000 € jusqu’à environ 3 millions d’euros selon la taille de la parcelle et son état, tandis que les fincas et domaines de campagne plus établis, certains avec appartements pour invités, logement de personnel ou licence de location déjà en place, se situent couramment entre 3 et 6,5 millions d’euros et au delà, en particulier pour les propriétés offrant une vue panoramique sur la mer ou une parcelle rustique réellement vaste s’étendant sur plusieurs hectares. Les surfaces des villas de ce segment dépassent souvent 400 m², sur des parcelles pouvant atteindre plusieurs milliers de mètres carrés, parfois en bordure de terrain protégé.
Ce qui influence le plus le prix ici tient moins au village précis qu’à trois éléments : la taille et la classification de la parcelle, l’ampleur et la qualité d’une éventuelle rénovation, et la proximité de la côte par rapport à la pleine campagne. Deux fincas de taille comparable, distantes de quelques kilomètres seulement, peuvent afficher des prix très différents selon que l’une dispose d’une vue sur mer, de raccordements aux réseaux, ou d’une licence de location touristique déjà en place, autant d’éléments invisibles sur les seules photos de l’annonce.
La vie à San Juan : ce que la région offre réellement
L’argument de vie à San Juan repose sur un contraste. Là où une grande partie du marketing d’Ibiza mise sur les beach clubs et la vie nocturne, San Juan offre des terrasses en pierre sèche, des terres agricoles en activité, et un rythme plus lent qui en a fait un véritable attrait pour ceux qui s’y installent plutôt que pour de simples vacanciers. Le village de Sant Joan compte quelques bons restaurants locaux et un marché très apprécié, et la région se trouve à proximité de certains des lieux naturels les plus caractéristiques de l’île : la plage de Benirrás, connue dans toute l’île pour ses rassemblements dominicaux de tambours au coucher du soleil, et Cala Xarraca, une crique tranquille et abritée appréciée pour sa boue riche en minéraux.
La vie de famille et les besoins quotidiens sont couverts sans qu’il soit nécessaire de quitter le nord : San Miguel et Sant Joan disposent tous deux d’écoles locales, de commerces et de services, même si, pour l’enseignement international et les grandes surfaces, la plupart des résidents se rendent vers Santa Eulalia ou la ville d’Ibiza, toutes deux à environ 20 à 30 minutes. Le charme de la région ne dépend en rien de sa proximité avec la vie nocturne de San Antonio ou de Playa d’en Bossa ; la distance par rapport aux deux est même plutôt perçue comme un atout que comme un inconvénient par les acheteurs qui choisissent cette partie de l’île.
Acheter un bien rural et de campagne à San Juan
C’est ici qu’un achat à San Juan diffère le plus de l’achat d’un appartement en ville ailleurs sur l’île, et c’est là qu’un acheteur devrait porter une attention particulière. Une grande partie du parc immobilier de San Juan se trouve sur des terres rurales, classées en Espagne en suelo rústico, qui obéissent à leurs propres règles concernant ce qui peut être construit, rénové ou agrandi, généralement plus restrictives que sur un terrain situé dans le périmètre urbain d’une ville. Avant de céder au charme du cadre et des vues d’une finca, vérifiez précisément ce qui est légalement construit, si cela correspond au registre foncier (Registro de la Propiedad) et aux données cadastrales, et ce qui, le cas échéant, peut être ajouté sans enfreindre les règles d’urbanisme rural.
Les propriétés de campagne plus anciennes, certaines réellement historiques, soulèvent aussi des questions qu’une construction plus récente ne poserait pas : si toutes les extensions et dépendances, appartements pour invités, piscines, garages, disposent des permis requis (licencia de obra), et si une éventuelle licence de location touristique annoncée avec le bien (un VFT) est réellement enregistrée et transférable, plutôt que simplement mentionnée dans l’annonce. Compte tenu de la taille de certains domaines ici, les limites de propriété et les droits de passage (servidumbres) sur les parcelles rurales voisines méritent également d’être vérifiés tôt, les arrangements informels étant plus fréquents à la campagne que dans un ensemble urbain fermé.
L’avantage d’acheter sur un marché rural aussi établi est que la majeure partie de la diligence requise est bien connue localement, et un bon avocat local saura exactement quels documents demander. Les étapes qui comptent le plus : vérifier que les registres cadastraux et fonciers correspondent à ce qui est réellement construit ; confirmer directement auprès de la mairie toute licence touristique annoncée ; vérifier par écrit les voies d’accès et toute servitude partagée ; et, pour les grands domaines, confirmer l’alimentation en eau, qu’elle provienne du réseau, d’un puits (avec les droits d’eau correspondants) ou d’une citerne, car cela affecte à la fois la vie quotidienne et la valeur future bien plus que les acheteurs ne l’imaginent souvent.
Les prix et ce qu’ils incluent
Les prix à San Juan couvrent une fourchette inhabituellement large pour une seule municipalité, précisément parce que la région va des appartements côtiers modernes aux domaines ruraux historiques. Dans la tranche accessible, un appartement ou une maison de ville bien situé près de Portinatx, entre la fourchette haute des 600 000 € et 1 million d’euros, offre une véritable base côtière facile à quitter, avec accès à la plage et, souvent, une piscine partagée. Au milieu du marché, les maisons de campagne rénovées et les villas plus modestes, d’environ 1,5 à 3 millions d’euros, offrent de l’espace, de l’intimité et une parcelle rustique sans nécessairement l’ampleur d’un domaine complet. Au sommet, les fincas et domaines de campagne à partir de 4 millions d’euros, parfois bien au delà, offrent une véritable retraite : des parcelles de plusieurs hectares, des vues panoramiques, et souvent un passé agricole soigneusement restauré.
Ce qui relie ces différents niveaux, c’est qu’à la différence d’un développement neuf uniforme, il n’existe pas deux biens vraiment identiques ici ; l’état, la classification de la parcelle, l’eau et l’accès pèsent sur le prix autant que la localisation au sein de la municipalité. Cette variabilité fait partie de l’attrait de la région pour les acheteurs qui recherchent quelque chose de réellement singulier, et explique en partie pourquoi un conseil local sur le terrain compte davantage ici que dans un développement neuf standardisé.
Taxes et frais d’acquisition
Les taxes d’acquisition à San Juan suivent les règles baléares standard applicables dans toute l’île d’Ibiza. Pour une revente, prévoyez des droits de mutation (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) selon un barème progressif pouvant atteindre environ 13 % pour les biens de plus grande valeur aux Baléares, plus des frais de notaire, d’enregistrement foncier et d’avocat représentant généralement 1 à 2 % supplémentaires ; prévoyez donc environ 10 à 15 % en plus du prix d’achat selon la tranche de valeur du bien. Pour un bien réellement neuf, s’appliquent à la place 10 % de TVA (IVA) plus des droits de timbre (AJD) d’environ 1,2 à 1,5 %.
Pour les propriétés rurales en particulier, quelques vérifications supplémentaires méritent qu’on y consacre du temps, sinon de l’argent : confirmer que la surface bâtie déclarée correspond au relevé cadastral (les écarts sont fréquents sur les propriétés de campagne anciennes et peuvent affecter à la fois le calcul des taxes et la revente future), et vérifier si des classifications agricoles ou environnementales s’appliquent au terrain, ce qui peut affecter les droits de construction futurs même sans affecter la vente actuelle. Comme toujours, un avocat indépendant possédant une expérience spécifique de l’immobilier rural ibicenco, et pas seulement de l’immobilier ibicenco en général, constitue ici la meilleure protection.
Le compromis honnête : ce qu’il faut vérifier avant de s’engager
La campagne de San Juan se laisse facilement adopter, il vaut donc la peine d’être méthodique sur les vérifications qu’exige spécifiquement l’achat d’un bien rural, avant de vous engager :
– La classification du terrain : confirmez s’il s’agit de suelo rústico ou urbano, et ce que cela implique pour toute rénovation ou extension envisagée. – Surface bâtie et registre : vérifiez que ce qui est réellement construit correspond au registre foncier et aux données cadastrales, en particulier sur les propriétés anciennes ou agrandies. – Permis sur les dépendances et piscines : confirmez que les appartements pour invités, garages, piscines et autres ajouts disposent des permis de construire appropriés. – Alimentation et droits d’eau : déterminez si le bien est raccordé au réseau, dispose d’un puits privé avec droits d’eau enregistrés, ou d’une citerne, et ce que cela implique en termes de fiabilité et de coût. – Accès et servitudes : faites confirmer par écrit toute voie d’accès partagée ou droit de passage sur un terrain voisin, plutôt que de vous fier à l’usage actuel. – Licences touristiques : si une licence de location (VFT) est annoncée dans le cadre de la vente, vérifiez la directement auprès de la mairie plutôt que de vous fier à l’annonce. – Votre propre avocat : faites appel à un avocat indépendant possédant une expérience spécifique de l’immobilier rural ibicenco, non recommandé par le vendeur.
Nous sommes ravis de parcourir cette liste avec vous et de travailler aux côtés de votre avocat indépendant sur les vérifications qui protègent un achat de bien rural.
Le coût de la propriété
Les coûts courants à San Juan varient davantage que dans un développement standardisé, précisément parce que les biens eux mêmes varient autant. Les coûts récurrents qui s’appliquent partout sont l’IBI (la taxe foncière locale, fixée par la mairie et basée sur la valeur cadastrale), les frais de collecte des déchets, et l’assurance habitation, généralement plus élevée pour les propriétés rurales plus grandes et plus isolées que pour un appartement en ville. Pour les propriétaires non résidents, l’impôt sur le revenu fictif des non résidents (IRNR) s’applique même lorsque le bien n’est jamais loué.
Au delà de ces éléments, les coûts divergent nettement selon le type de bien. Un appartement à Portinatx dans un ensemble géré aura une charge de communauté couvrant les piscines, jardins et sécurité partagés. Une finca isolée n’a pas de telle charge, mais supporte à la place ses propres coûts d’entretien du puits, de vidange de la fosse septique, de groupe électrogène ou de solaire d’appoint là où le réseau électrique est limité, et de l’entretien général d’une grande parcelle, autant d’éléments qui n’apparaissent pas dans une annonce type mais qu’il vaut la peine d’estimer honnêtement avant d’acheter.
Location et potentiel d’investissement
En tant qu’investissement, San Juan repose sur une rareté réelle et croissante : c’est l’une des dernières régions d’Ibiza où de vastes parcelles rustiques privées restent disponibles, et la réputation de la municipalité en matière d’amélioration des infrastructures, associée à une offre toujours limitée, soutient la valeur à long terme. Concernant la location, l’attrait de la région pour les acheteurs en quête d’une véritable intimité se traduit par une forte demande d’une clientèle spécifique, souvent fidèle, bien que le marché locatif ici penche davantage vers des séjours plus longs et plus calmes que vers les locations de vacances courtes et à forte rotation plus typiques du sud de l’île.
Tout projet de location doit être vérifié attentivement au regard des règles de licence en vigueur à Ibiza : la location touristique de courte durée nécessite une licence touristique valide (VFT), plus strictement contrôlée sur l’île que dans de nombreuses autres régions espagnoles, avec un nombre limité de nouvelles licences délivrées ces dernières années. Un bien annoncé avec une licence existante vaut souvent nettement plus qu’un bien équivalent sans licence, confirmer la validité de la licence et les conditions qui y sont attachées fait donc réellement partie de l’analyse d’investissement, et non d’une simple formalité. Pour une vision plus large du marché, contactez nous directement, les tendances générales à l’échelle d’Ibiza évoluant rapidement et se discutant mieux au regard de votre budget précis et des villages qui vous intéressent.
À qui San Juan convient le mieux
San Juan convient très bien à un type d’acheteur particulier. Elle est idéale pour ceux qui recherchent une véritable intimité et de l’espace, que ce soit une grande finca rustique à l’intérieur des terres ou simplement une base côtière plus calme à l’écart des villes les plus animées d’Ibiza, et qui sont attirés par le caractère plus traditionnel et agricole de l’île plutôt que par sa réputation festive. Elle convient bien aux acheteurs qui s’installent plutôt qu’à ceux qui ne font que passer des vacances, puisque les écoles, la vie de village et le rythme plus lent de la région conviennent davantage à une résidence permanente qu’à un court séjour estival organisé autour des beach clubs.
Elle convient moins bien à l’acheteur qui souhaite se rendre à pied aux restaurants, bars et lieux de vie nocturne, ou qui souhaite un achat d’appartement simple et peu contraignant sans la diligence supplémentaire qu’exigent les terrains ruraux et les bâtiments anciens. Ce n’est pas non plus le bon choix pour quiconque a besoin d’être à quelques pas de la marina de la ville d’Ibiza ou de la promenade des couchers de soleil de San Antonio ; bien que rien ne soit vraiment loin sur l’île, tout l’attrait de San Juan repose précisément sur une certaine distance par rapport à ces lieux.
Ce que les acheteurs comprennent le plus souvent mal à propos de San Juan
Ils supposent que le terrain rural fonctionne comme le terrain urbain. Le suelo rústico obéit à des règles réellement différentes en matière de rénovation et d’extension, et négliger cette vérification avant de céder au charme du cadre d’une finca constitue l’erreur la plus courante.
Ils prennent une licence de location pour argent comptant. Un VFT annoncé dans une fiche doit être vérifié directement auprès de la mairie, et non supposé à partir de la description marketing.
Ils sous estiment les coûts courants en zone rurale. Puits, fosses septiques, groupes électrogènes et entretien d’une grande parcelle représentent de vraies dépenses qu’une simple charge de communauté ne reflète tout simplement pas.
Ils traitent San Juan comme un marché unique. Les appartements côtiers de Portinatx, les domaines de campagne de San Miguel et le village de Sant Joan lui même constituent des propositions réellement différentes avec des acheteurs différents, et comparer les prix entre eux sans en tenir compte conduit à des attentes irréalistes dans un sens comme dans l’autre.
Ils négligent de faire appel à un avocat connaissant spécifiquement la campagne ibicenque. Une expérience générale de l’immobilier à Ibiza ne couvre pas automatiquement les questions spécifiques de documentation et de classification foncière qui reviennent constamment à San Juan.
Quelques réflexions personnelles sur San Juan
Si ce que vous recherchez vraiment à Ibiza, c’est le calme, la terre et un rythme plus lent, San Juan l’offre de façon plus complète que presque partout ailleurs sur l’île, et ce, sans vous obliger à renoncer à un accès raisonnable à l’aéroport ou à la capitale.
Si vous êtes séduit par le cadre d’une finca en particulier, soyez honnête avec vous même dès le départ sur la diligence supplémentaire qu’exige un terrain rural ; les biens qui récompensent cette patience sont réellement exceptionnels, mais ceux qui ne sont pas correctement vérifiés peuvent réserver des surprises coûteuses.
Si vous comparez San Juan avec le sud plus animé de l’île, souvenez vous que la comparaison ne porte pas vraiment sur le prix, mais sur le genre de vie que vous voulez réellement mener à Ibiza au quotidien.
Si vous voulez un pied à terre côtier facile à quitter sans la complexité de la campagne, Portinatx vous offre une bonne partie du caractère de San Juan dans un format plus simple.
Mais si ce qui vous attire, c’est une intimité réelle sur une vraie terre, dans l’une des dernières régions de cette île où cela reste possible, il existe bien peu d’équivalents à Ibiza.
Questions fréquentes sur San Juan, Ibiza
Où se situe exactement San Juan de Labritja ?
C’est la municipalité la plus au nord et au nord est d’Ibiza, comprenant le village de Sant Joan et les villages plus petits de San Miguel, San Lorenzo et Portinatx. L’aéroport se trouve à environ 31 km et la ville d’Ibiza à environ 22 km.
Quel type de biens y trouve t on ?
Un éventail réellement large : appartements, penthouses et maisons de ville autour de Portinatx et Port de Sant Miquel, maisons de campagne et villas rénovées sur des parcelles plus modestes, et grandes fincas et domaines de campagne sur d’importantes terres rustiques à l’intérieur des terres.
Combien coûte un bien à San Juan ?
Les appartements et maisons de ville côtiers commencent généralement dans la fourchette haute des 600 000 € et vont jusqu’à environ 1,5 million d’euros pour les villas neuves, tandis que les propriétés de campagne et les fincas vont d’environ 800 000 € pour les petites maisons rénovées à plus de 6,5 millions d’euros pour les grands domaines avec vue sur mer et vastes terrains.
San Juan est elle une bonne région pour la vie nocturne ?
Non, et c’est en grande partie tout l’intérêt de la région. San Juan est la municipalité la plus calme et la moins peuplée d’Ibiza, sans aucune des discothèques ou rangées de bars que l’on trouve dans le sud de l’île. Son attrait repose sur la campagne, l’intimité et un rythme de vie plus lent.
Que dois je vérifier avant d’acheter un bien rural ici ?
Avant tout, la classification du terrain (suelo rústico ou urbano) et ce que cela implique pour les droits de construction, si la surface bâtie correspond aux données cadastrales et au registre foncier, et si une éventuelle licence de location touristique annoncée est réellement enregistrée auprès de la mairie.
Quelles taxes s’appliquent ?
Les biens en revente sont soumis aux droits de mutation (ITP) selon un barème progressif pouvant atteindre environ 13 % aux Baléares, plus des frais de notaire, d’enregistrement et d’avocat d’environ 1 à 2 %. Les biens neufs sont soumis à 10 % de TVA plus des droits de timbre d’environ 1,2 à 1,5 %.
Puis je louer mon bien à San Juan ?
Oui, sous réserve de détenir une licence touristique ibicenque valide (VFT), plus strictement contrôlée sur l’île que dans de nombreuses autres régions. Un bien disposant d’une licence existante et vérifiée vaut généralement plus qu’un bien équivalent sans licence.
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Si vous envisagez sérieusement San Juan de Labritja, le meilleur point de départ est une conversation sur ce que vous recherchez réellement dans la région, car Portinatx, San Miguel et une finca rurale aux abords de Sant Joan constituent des propositions réellement différentes réunies sous le nom d’une seule municipalité. Nous connaissons intimement cette partie de l’île : quels villages conviennent à un pied à terre côtier facile à quitter, ce que signifie réellement la classification d’un terrain rural pour une parcelle donnée, et quels biens, à San Juan et ailleurs à Ibiza, méritent d’être suivis dès maintenant.
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