Hay un momento, subiendo desde Jesús, en que la carretera gira y aparece Dalt Vila abajo, la ciudad amurallada emergiendo del agua con Formentera recostada en el horizonte. Esa vista es la razón de ser de Can Furnet y el motivo por el que aquí se paga lo que se paga.
Es una de las urbanizaciones cerradas consolidadas de la isla: villas sobre parcelas amplias repartidas por una ladera, con acceso controlado y seguridad permanente, a diez minutos de Ibiza y a cinco del único campo de golf de la isla. No es la dirección más nueva de Ibiza ni la más de moda. Lo que ofrece es una combinación realmente difícil de encontrar: las vistas, la seguridad, el espacio y la cercanía a la ciudad sin estar en ella.
Esta guía está pensada para quien se plantea Can Furnet en serio, o lo compara con Cap Martinet, Talamanca u otras direcciones del entorno de Ibiza. Trata su situación y cómo es el día a día, las villas y lo que está ocurriendo con ellas, las dos cuestiones que más importan en esta isla, licencia y fiscalidad, y las comprobaciones que conviene hacer antes de comprometerse.
Can Furnet es una urbanización residencial privada en las colinas sobre el pueblo de Jesús, oficialmente Nuestra Señora de Jesús, dentro del municipio de Santa Eulària des Riu. Se sitúa en el interior y en alto, no en la costa, algo esencial para entenderla.
Tres cosas definen la dirección.
Está realmente cerrada. El acceso es controlado y hay seguridad las 24 horas. En un mercado donde el término «cerrada» se aplica con mucha ligereza a cualquier cosa con una cancela al final del camino, Can Furnet es una de las pocas comunidades verdaderamente protegidas de la isla, y para cierto tipo de propietario ese es el argumento definitivo. Para quien deja una casa vacía varios meses al año, o para quien la privacidad importa más allá de la preferencia, eso reduce mucho la lista.
Las vistas son el producto. La ladera está orientada de forma que las mejores parcelas miran al sur, sobre el valle, hacia Dalt Vila, el Mediterráneo y, en días claros, Formentera. En Ibiza hay muchas casas con vistas al mar. Hay bastantes menos con esta composición concreta de ciudad antigua, agua e isla, y las que la tienen se concentran aquí y en un puñado de posiciones vecinas.
Es un conjunto de villas individuales y no una promoción. Las casas ocupan su propia parcela, habitualmente entre unos 900 y 1.600 metros cuadrados y algunas bastante más, construidas en épocas distintas por propietarios distintos y con gustos distintos. No hay uniformidad arquitectónica, ni la mano de un promotor, ni piscina o club social comunes. Lo que se comparte es el perímetro, la seguridad y los viales.
Can Furnet ocupa la zona elevada entre Jesús y la costa de Cap Martinet, al noreste de Ibiza.
Tiempos aproximados en coche, que conviene comprobar uno mismo en agosto, cuando las carreteras de la isla no se parecen en nada al resto del año:
– Pueblo de Jesús, con supermercados, farmacia, panaderías y restaurantes: unos 5 minutos – Ibiza, Marina Botafoch y la playa de Talamanca: unos 10 minutos – Ibiza Golf Club en Roca Llisa, el único campo de golf de la isla: unos 5 minutos – Cap Martinet y las calas de abajo: unos 8 minutos – Santa Eulària: unos 15 minutos – Aeropuerto de Ibiza: entre 15 y 20 minutos
La posición es el argumento práctico. Está lo bastante cerca de Ibiza como para ir a cenar sin planificar la noche alrededor del trayecto, y lo bastante por encima como para que la intensidad veraniega de la ciudad se quede donde está. En agosto, cuando Marina Botafoch y sus calles funcionan a pleno rendimiento, esa distancia vale mucho.
La advertencia honesta es que esta no es una dirección junto al mar y no debe imaginarse como tal. El mar se ve desde casi toda la urbanización y se alcanza en menos de diez minutos, pero en coche. Quien quiera salir de casa y pisar la arena debería mirar Cap Martinet, Talamanca o el propio litoral, y pagarlo en consecuencia.
La segunda advertencia es la ladera. Los accesos son empinados en algunos tramos y los viales internos tienen curvas. Eso es lo que produce las vistas, pero conviene subir con el vehículo que piensa tener aquí, sobre todo si es bajo.
El parque inmobiliario es lo más importante que hay que entender de Can Furnet, y donde está la oportunidad.
La urbanización se desarrolló a lo largo de décadas anteriores, y una parte sustancial de las villas originales responde al lenguaje mediterráneo de su época: revocos blancos u ocres, cubiertas de teja, arcos, terrazas, interiores compartimentados y, en algunos casos, un aire marcadamente toscano que estaba de moda cuando se construyeron. Muchas ocupan parcelas excelentes, con vegetación madura y las mejores vistas de la urbanización.
Junto a ellas hay un número creciente de casas contemporáneas, bien reconstruidas íntegramente sobre la huella original, bien de obra nueva conforme a los estándares actuales: espacios abiertos, acristalamientos de suelo a techo, piscinas infinitas situadas para enmarcar Dalt Vila, casas de invitados y las calidades que hoy espera un comprador internacional.
La diferencia entre ambas categorías es amplia, y es lo más útil de captar antes de empezar a visitar. Una villa original en una parcela magnífica y una casa contemporánea terminada dos calles más allá son ambas Can Furnet. Son compras completamente distintas, en precio, en lo que habría que invertir y en cuándo podría mudarse.
El tamaño de las parcelas admite casas generosas, y muchas propiedades incluyen alojamiento de invitados, que en esta isla se usa más de lo que los propietarios esperan. Las piscinas son universales. Las casas mejor situadas miran al sur o al suroeste, algo que importa tanto por el sol como porque esa es la dirección de las vistas.
La cuestión que más importa aquí: la licencia
En la península, si una propiedad puede alquilarse a turistas es un detalle. En Ibiza puede suponer una parte sustancial del valor, y es la primera pregunta que debería hacer un comprador serio.
El alquiler turístico en Baleares está estrictamente regulado y el número de licencias disponibles lleva años limitado. La consecuencia práctica es que una licencia vinculada a una villa es un activo escaso y transmisible, y que dos casas por lo demás comparables pueden diferir notablemente de precio porque una la tiene y la otra no.
Algunas villas de Can Furnet se anuncian con licencia turística. Muchas no. La diferencia entre unas y otras es dinero real.
Qué significa esto en la práctica:
No lo dé nunca por supuesto. Una casa que se ha alquilado en el pasado no es necesariamente una casa que pueda alquilarse hoy, y una casa situada en una urbanización donde otros alquilan no está necesariamente licenciada.
Verifique la licencia, no la afirmación.*Su abogado debe confirmar la inscripción, qué ampara, el número de plazas autorizadas y si está vigente y es transmisible. No es un trámite menor.
Calcule lo que vale para usted. Si piensa alquilar, la licencia puede ser imprescindible para que salgan los números. Si no, quizá esté pagando una prima por algo que no va a usar, y una villa comparable sin licencia puede ofrecer bastante mejor relación.
Cuente con que las normas seguirán cambiando. La regulación balear del alquiler turístico ha cambiado en varias ocasiones y sigue siendo políticamente disputada. Todo lo que le digan sobre disponibilidad futura debe tratarse como opinión y no como hecho.
Los precios de salida en Can Furnet abarcan una horquilla amplia, determinada por la posición en la ladera, la calidad de las vistas, el tamaño de la parcela y, sobre todo, por si la casa está en estado original o terminada. Villas contemporáneas con la vista completa a Dalt Vila se han comercializado en el entorno de los 5 millones de euros, con casas originales en buenas parcelas bastante por debajo y las fincas mayores por encima. La oferta disponible es el único indicador fiable, y preferimos dar cifras actuales de lo que realmente hay en venta antes que una horquilla que envejece.
Lo que suele sorprender a los compradores, sobre todo a quienes han mirado antes en la península, es el impuesto de transmisiones.
Baleares aplica la escala de transmisiones más progresiva de España. En lugar de un tipo único, el ITP se cobra por tramos: 8 % sobre los primeros 400.000 euros, 9 % hasta 600.000, 10 % hasta 1 millón, 12 % hasta 2 millones y 13 % sobre todo lo que exceda de 2 millones.
Como el tramo superior empieza en 2 millones, prácticamente toda compra en Can Furnet lo alcanza. El tipo efectivo a estos niveles:
| Precio de compra | ITP a pagar | Tipo efectivo |
| 2.000.000 € | 210.000 € | 10,5 % | | 3.000.000 € | 340.000 € | 11,3 % | | 5.000.000 € | 600.000 € | 12,0 % | | 7.000.000 € | 860.000 € | 12,3 % |
Sumando notaría, registro y honorarios de abogado, en torno a un 1 % o 2 %, el presupuesto de trabajo se sitúa alrededor del 13 % o 14 % sobre el precio.
Como referencia, una vivienda usada de 5 millones de euros en Andalucía soporta hoy 350.000 euros de ITP. La misma compra en Ibiza soporta 600.000. Esa diferencia de 250.000 euros no es un detalle, y es la cifra más importante para quien compare Baleares con la península.
La obra nueva comprada al promotor tributa de otra forma, al 10 % de IVA más el AJD, que en Baleares es del 1,5 %. En la parte alta del mercado ese tratamiento resulta en realidad más favorable que la escala del ITP, lo contrario de lo que ocurre en la península, y merece calcularse en lugar de darse por supuesto.
Existen tipos reducidos para la primera vivienda habitual, sujetos a un umbral de valor fijado por isla, que para Ibiza y Formentera es sensiblemente más alto que para Mallorca y Menorca. En los precios de Can Furnet no resultarán aplicables, pero conviene conocerlos si además compra algo más modesto.
Más allá de la compra, prevea el IBI, la tasa de basuras, los suministros, el seguro y, para propietarios no residentes, el impuesto anual de no residentes, que se aplica se alquile o no la vivienda.
La partida mayor en una casa así es el mantenimiento. Una villa sobre una parcela en ladera de 1.200 metros cuadrados, con vegetación madura y piscina, exige atención continua, y el verano ibicenco castiga los jardines que no se riegan bien. Instalaciones de piscina, climatización, domótica y sistemas de agua requieren servicio periódico. El coste del personal en la isla ha subido con fuerza en las últimas temporadas y sigue siendo alto.
A ello se suma una aportación a la comunidad que cubre la seguridad, las cancelas y los viales. Pida la cifra exacta, qué incluye y si se han aprobado obras importantes, como haría en cualquier otro sitio.
Un punto propio de una posición en ladera: el acceso de repartos, industriales y vehículos grandes no siempre es sencillo por viales estrechos y con curvas. Si planea una reforma, plantéelo pronto, porque afecta al coste y al calendario.
Can Furnet premia al comprador dispuesto a asumir un proyecto, por la misma razón que cualquier urbanización consolidada. Las parcelas y las vistas no se pueden mejorar. Las casas sí.
Comprar una villa original en buena posición y reconstruirla como es debido es la vía por la que se ha generado la mayor parte del valor en esta urbanización durante la última década. Los números funcionan porque la diferencia entre el parque original y el terminado es amplia y la posición de partida es excelente.
Hay tres cosas que establecer antes de tomar ese camino.
Qué se le permite construir. El marco urbanístico de Ibiza es más restrictivo de lo que esperan la mayoría de compradores peninsulares, y lo aplicable a una parcela concreta no se deduce de lo que haya construido un vecino, cuya casa puede ser anterior a la normativa vigente. Haga que un arquitecto confirme por escrito la edificabilidad, la ocupación, la altura y los retranqueos de esa parcela antes de comprar.
Cuánto costarán realmente las obras y cuándo pueden hacerse. Los costes de construcción en la isla son altos y los oficios cualificados están saturados, sobre todo en primavera, cuando todos corren por terminar antes de la temporada. Muchas urbanizaciones y el propio ayuntamiento restringen las obras ruidosas durante los meses de verano. Un proyecto que sobre el papel dura seis meses puede convertirse en un año si coincide con un parón estival. La ventana sensata es empezar en otoño.
Qué hay detrás de los acabados. Las casas antiguas de esta isla disimulan bien su desgaste. Encargue un informe técnico en condiciones en lugar de fiarse de lo que se ve, y presupueste una reserva.
Es adecuado para compradores que quieren la vista de Dalt Vila y el mar, que es precisamente lo que no se puede construir, comprar en otro sitio ni reproducir. Es adecuado para quienes la seguridad importa de verdad, ya sea porque la casa queda vacía parte del año o por motivos de privacidad. Es adecuado para quien quiere espacio y jardín en lugar de una terraza frente al mar. Es adecuado para familias, por la cercanía a Jesús y a los colegios internacionales del entorno de Ibiza. Y es adecuado para compradores con ganas de reconstruir, porque ahí es donde se fabrica el valor en esta urbanización.
Resulta menos adecuado para quien quiera ir andando a la playa o a un pueblo, porque aquí se conduce para todo. Resulta menos adecuado para quien busque el carácter rural de las fincas del interior, que es otra Ibiza distinta. Y resulta menos adecuado para quien no se sienta cómodo con unos gastos de adquisición notablemente superiores a los peninsulares.
– La posición exacta en la ladera y qué ve realmente la terraza. La diferencia entre la vista completa a Dalt Vila y una parcial es considerable, en precio y en disfrute diario. Visite a la hora en que de verdad usaría la terraza. – La licencia turística, verificada y no afirmada, si el alquiler forma parte de su plan o de su valoración. – La situación urbanística de la parcela, por escrito, si piensa ampliar, reconstruir o añadir una casa de invitados. – La situación legal de lo existente, confirmada por su propio abogado independiente: licencias, inscripción registral y si lo construido coincide con la documentación. En propiedades ibicencas antiguas ampliadas con los años, esta es la comprobación que más veces revela algo. – La organización de la comunidad: la cuota, en qué consiste realmente la seguridad, cómo se gestiona el acceso de visitas e industriales y qué obras se han aprobado. – El agua. El suministro y la presión varían en la isla e importan aquí más de lo que esperan la mayoría de compradores. Establezca la situación de la casa concreta. – Los costes reales de funcionamiento, a partir de facturas de un año y no de una estimación. – Su propio abogado independiente, que actúe solo para usted y no venga recomendado por el vendedor.
¿Dónde está exactamente Can Furnet?
En las colinas sobre el pueblo de Jesús, en el municipio de Santa Eulària des Riu, al noreste de Ibiza. Jesús queda a unos cinco minutos, Ibiza y Marina Botafoch a unos diez, y el aeropuerto a quince o veinte.
¿Can Furnet está realmente cerrada?
Sí. Es una urbanización privada con acceso controlado y seguridad 24 horas, una de las razones principales por las que los compradores la eligen y algo relativamente poco frecuente en la isla.
¿Cómo son las vistas?
Las mejores parcelas miran al sur, sobre el valle, hacia Dalt Vila, el Mediterráneo y Formentera. Otras dan a la ladera o al interior. Todas se describen como propiedades con vistas, así que establezca qué ve exactamente la terraza en cuestión.
¿Qué tipos de propiedad hay?
Villas independientes en parcelas propias, por lo general entre unos 900 y 1.600 metros cuadrados y en ocasiones bastante más, desde casas mediterráneas originales de décadas pasadas hasta villas contemporáneas íntegramente reconstruidas. Las casas de invitados son frecuentes.
¿Puedo alquilar mi villa a turistas?
Solo si cuenta con licencia turística vigente, algo que muchas no tienen. Las licencias en Baleares son limitadas y están estrictamente reguladas, van unidas al inmueble y afectan de forma sustancial al valor. Verifique la situación de la casa concreta antes de contar con ingresos por alquiler.
¿Cuántos impuestos se pagan al comprar?
El ITP balear es progresivo, del 8 % al 13 %, con el tramo superior aplicable por encima de 2 millones de euros. En los precios de Can Furnet el tipo efectivo suele situarse en torno al 11 % o 12 %, y el presupuesto de trabajo con gastos incluidos ronda el 13 % o 14 % sobre el precio.
¿Está cerca de la playa?
No a pie. Talamanca, Cap Martinet y las calas de abajo están a cinco o diez minutos en coche.
¿Es una buena inversión?
Los fundamentos son sólidos: una posición cerrada, unas vistas irreproducibles y la cercanía a Ibiza. La creación de valor más clara ha venido de comprar una casa original en buena posición y reconstruirla bien, y de las propiedades licenciadas donde los ingresos por alquiler forman parte del cálculo.
Can Furnet no es la dirección que se nombra primero cuando se habla de Ibiza, y eso juega a favor del comprador. La conversación de moda en esta isla se mueve entre el norte, las puestas de sol de la costa oeste y el beach club que haya abierto más recientemente. Mientras tanto, esta ladera ofrece discretamente lo más difícil de conseguir: la vista de Dalt Vila con el mar detrás, tras una cancela, a diez minutos de la ciudad.
Lo que le diríamos a cualquiera que se la plantee vale para cualquier urbanización consolidada. No compre la dirección, compre la parcela y la posición. La diferencia entre una casa orientada al sur con la vista completa y otra a cien metros que mira a la ladera es enorme, y ambas se venden como Can Furnet.
Y antes que nada, resuelva las dos cuestiones propias de la isla: cómo está la licencia y cuánto será realmente el impuesto. Los compradores que llegan de la península subestiman ambas con frecuencia, y las dos pueden conocerse antes de hacer una oferta.
Si se plantea comprar aquí, la conversación útil es sobre casas concretas y no sobre la urbanización en general. Sabemos qué posiciones tienen la vista real a Dalt Vila, qué propiedades son candidatas realistas a una reconstrucción y qué implica ese trabajo en esta isla, y qué villas cuentan con licencia.
Póngase en contacto y cuéntenos cómo piensa usar realmente la casa: todo el año, en verano o alquilándola cuando no esté. La respuesta cambia qué parte de la ladera le enseñaremos.
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