Es gibt einen Moment auf der Fahrt von Jesús hinauf, in dem die Straße eine Kurve macht und Dalt Vila unten erscheint, die befestigte Altstadt, die aus dem Wasser aufsteigt, mit Formentera flach am Horizont dahinter. Diese Aussicht ist der Grund, warum es Can Furnet gibt, und der Grund, warum man hier zahlt, was man zahlt.
Es handelt sich um eine der etablierten geschlossenen Anlagen der Insel: Villen auf großzügigen Grundstücken, über einen Hang verteilt, mit kontrolliertem Zugang und Sicherheitsdienst rund um die Uhr, zehn Minuten von Ibiza-Stadt und fünf vom einzigen Golfplatz der Insel entfernt. Es ist nicht die neueste Adresse Ibizas und nicht die modischste. Was sie bietet, ist eine Kombination, die wirklich schwer zu finden ist: die Aussicht, die Sicherheit, der Raum und die Nähe zur Stadt, ohne in ihr zu sein.
Dieser Leitfaden richtet sich an Käufer, die Can Furnet ernsthaft in Betracht ziehen oder die Anlage mit Cap Martinet, Talamanca oder anderen Adressen rund um Ibiza-Stadt vergleichen. Er behandelt die Lage und den Alltag vor Ort, die Villen und das, was mit ihnen geschieht, die beiden Fragen, die auf dieser Insel am meisten zählen, nämlich Lizenz und Steuer, sowie die Prüfungen vor einer Entscheidung.
Can Furnet ist eine private Wohnanlage auf den Hügeln oberhalb des Dorfes Jesús, offiziell Nuestra Señora de Jesús, in der Gemeinde Santa Eulària des Riu. Sie liegt im Landesinneren und erhöht statt an der Küste, was für das Verständnis entscheidend ist.
Drei Dinge prägen die Adresse.
Sie ist tatsächlich geschlossen. Der Zugang ist kontrolliert und es gibt Sicherheitsdienst rund um die Uhr. In einem Markt, in dem „geschlossen“ großzügig auf alles angewendet wird, was ein Tor am Ende der Zufahrt hat, gehört Can Furnet zu den wenigen wirklich gesicherten Anlagen der Insel, und für bestimmte Eigentümer ist das der entscheidende Punkt. Wer ein Haus über Monate leer stehen lässt oder dem Privatsphäre aus mehr als Vorliebe wichtig ist, verkürzt die Auswahl damit erheblich.
Die Aussicht ist das Produkt. Der Hang ist so ausgerichtet, dass die besseren Grundstücke nach Süden über das Tal auf Dalt Vila, das Mittelmeer und an klaren Tagen auf Formentera blicken. Auf Ibiza gibt es viele Häuser mit Meerblick. Weit weniger haben diese besondere Komposition aus Altstadt, Wasser und Insel, und jene, die sie haben, konzentrieren sich hier und in einer Handvoll benachbarter Lagen.
Es ist eine Gemeinschaft einzelner Villen und kein Projekt. Die Häuser stehen auf eigenen Grundstücken, üblicherweise zwischen etwa 900 und 1.600 Quadratmetern, manche deutlich größer, zu unterschiedlichen Zeiten von unterschiedlichen Eigentümern nach unterschiedlichem Geschmack gebaut. Es gibt keine architektonische Einheitlichkeit, keine Handschrift eines Bauträgers und keinen gemeinsamen Pool oder Clubhaus. Geteilt werden der Zaun, die Sicherheit und die Straßen.
Wo liegt Can Furnet
Can Furnet nimmt die Höhenlage zwischen Jesús und der Küste bei Cap Martinet ein, nordöstlich von Ibiza-Stadt.
Ungefähre Fahrzeiten, die Sie im August selbst testen sollten, wenn die Straßen der Insel dem Rest des Jahres in nichts gleichen:
– Dorf Jesús mit Supermärkten, Apotheke, Bäckereien und Restaurants: etwa 5 Minuten – Ibiza-Stadt, Marina Botafoch und der Strand von Talamanca: etwa 10 Minuten – Ibiza Golf Club in Roca Llisa, der einzige Golfplatz der Insel: etwa 5 Minuten – Cap Martinet und die Buchten darunter: etwa 8 Minuten – Santa Eulària: etwa 15 Minuten – Flughafen Ibiza: etwa 15 bis 20 Minuten
Die Lage ist das praktische Argument. Sie sind nah genug an Ibiza-Stadt, um dort zu Abend zu essen, ohne den Abend um die Fahrt herum zu planen, und weit genug oberhalb, dass die sommerliche Intensität der Stadt dort bleibt, wo sie ist. Im August, wenn Marina Botafoch und die umliegenden Straßen auf vollen Touren laufen, ist dieser Abstand viel wert.
Der ehrliche Vorbehalt lautet, dass dies keine Strandadresse ist und auch nicht als solche gedacht werden sollte. Das Meer ist von den meisten Punkten der Anlage sichtbar und in weniger als zehn Minuten erreichbar, aber man fährt hin. Wer aus dem Haus heraus auf den Sand treten möchte, sollte sich Cap Martinet, Talamanca oder die Küste selbst ansehen und entsprechend zahlen.
Der zweite Vorbehalt betrifft den Hang. Die Zufahrtsstraßen sind stellenweise steil und die Straßen innerhalb der Anlage kurvig. Genau das erzeugt die Aussicht, doch es lohnt sich, die Strecke mit dem Fahrzeug zu fahren, das Sie hier halten möchten, besonders wenn es tiefergelegt ist.
Der Bestand ist das Wichtigste, was man über Can Furnet verstehen sollte, und dort liegt die Chance.
Die Anlage entstand über frühere Jahrzehnte, und ein erheblicher Teil der ursprünglichen Villen spiegelt die mediterrane Formensprache ihrer Zeit wider: weiß oder ockerfarben verputzte Fassaden, Ziegeldächer, Bögen, Terrassen, kleinteilige Grundrisse und in manchen Fällen eine ausgesprochen toskanische Note, die beim Bau in Mode war. Viele stehen auf hervorragenden Grundstücken mit gewachsener Bepflanzung und den besten Aussichten der Anlage.
Daneben steht eine wachsende Zahl zeitgenössischer Häuser, entweder umfassend hinter der ursprünglichen Kubatur neu gebaut oder vollständig neu nach heutigem Standard errichtet: offene Grundrisse, raumhohe Verglasung, Infinity-Pools, die Dalt Vila einrahmen, Gästehäuser und die Ausstattung, die ein internationaler Käufer heute erwartet.
Der Abstand zwischen diesen beiden Kategorien ist groß, und das ist das Nützlichste, was man vor den ersten Besichtigungen verstehen sollte. Eine ursprüngliche Villa auf einem hervorragenden Grundstück und ein fertiges zeitgenössisches Haus zwei Straßen weiter sind beide Can Furnet. Es sind völlig verschiedene Käufe, im Preis, im erforderlichen Aufwand und darin, wie bald man einziehen kann.
Die Grundstücksgrößen tragen großzügige Häuser, und viele Objekte verfügen über ein Gästehaus, das auf dieser Insel häufiger genutzt wird, als Eigentümer erwarten. Pools sind selbstverständlich. Die besser gelegenen Häuser sind nach Süden oder Südwesten ausgerichtet, was sowohl für die Sonne zählt als auch deshalb, weil die Aussicht in diese Richtung liegt.
Die Frage, die hier am meisten zählt: die Lizenz
Auf dem spanischen Festland ist es ein Detail, ob eine Immobilie an Feriengäste vermietet werden darf. Auf Ibiza kann es einen erheblichen Teil des Werts ausmachen, und es ist die erste Frage, die ein ernsthafter Käufer stellen sollte.
Die touristische Vermietung ist auf den Balearen streng reguliert, und die Zahl verfügbarer Lizenzen ist seit Jahren begrenzt. Praktisch bedeutet das, dass eine an eine Villa gebundene Lizenz ein knappes und übertragbares Gut ist und dass zwei ansonsten vergleichbare Häuser deutlich im Preis auseinanderliegen können, weil eines über eine Lizenz verfügt und das andere nicht.
Einige Villen in Can Furnet werden mit touristischer Lizenz angeboten. Viele nicht. Der Unterschied zwischen beiden ist echtes Geld.
Praktisch heißt das:
Setzen Sie nie etwas voraus. Ein Haus, das früher vermietet wurde, ist nicht zwangsläufig ein Haus, das heute vermietet werden darf, und ein Haus in einer Anlage, in der andere vermieten, ist nicht zwangsläufig selbst lizenziert.
Prüfen Sie die Lizenz selbst und nicht die Behauptung. Ihr Anwalt sollte die Registrierung bestätigen, ihren Umfang, die Zahl der genehmigten Plätze sowie Gültigkeit und Übertragbarkeit. Das ist keine Formalität.
Klären Sie, was sie Ihnen wert ist. Wenn Sie vermieten möchten, kann eine Lizenz für Ihre Rechnung unverzichtbar sein. Wenn nicht, zahlen Sie möglicherweise einen Aufschlag für etwas, das Sie nicht nutzen werden, und eine vergleichbare Villa ohne Lizenz kann ein erheblich besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.
Rechnen Sie damit, dass sich die Regeln weiter ändern. Die balearischen Vorschriften zur touristischen Vermietung wurden mehrfach geändert und bleiben politisch umstritten. Alles, was Ihnen über die künftige Verfügbarkeit gesagt wird, sollte als Meinung und nicht als Tatsache behandelt werden.
Was es kostet, und die Steuer, vor der niemand die Festlandkäufer warnt
Die Angebotspreise in Can Furnet decken eine breite Spanne ab, bestimmt durch die Lage am Hang, die Qualität der Aussicht, die Grundstücksgröße und vor allem dadurch, ob das Haus im Originalzustand oder fertig saniert ist. Zeitgenössische Villen mit dem vollen Blick auf Dalt Vila wurden im Bereich von 5 Millionen Euro angeboten, ursprüngliche Häuser auf guten Grundstücken deutlich darunter und die größten Anwesen darüber. Die aktuellen Angebote sind der einzige verlässliche Anhaltspunkt, und wir nennen lieber aktuelle Zahlen zu tatsächlich verfügbaren Objekten als eine Spanne, die veraltet.
Was Käufer überrascht, besonders jene, die sich zuerst auf dem Festland umgesehen haben, ist die Grunderwerbsteuer.
Die Balearen wenden den progressivsten Grunderwerbsteuertarif Spaniens an. Statt eines einheitlichen Satzes wird die ITP in Stufen erhoben: 8 % auf die ersten 400.000 Euro, 9 % bis 600.000, 10 % bis 1 Million, 12 % bis 2 Millionen und 13 % auf alles darüber.
Da die oberste Stufe bei 2 Millionen beginnt, erreicht sie praktisch jeder Kauf in Can Furnet. Die effektiven Sätze auf diesem Niveau:
| Kaufpreis | Fällige ITP | Effektiver Satz |
| 2.000.000 € | 210.000 € | 10,5 % | | 3.000.000 € | 340.000 € | 11,3 % | | 5.000.000 € | 600.000 € | 12,0 % | | 7.000.000 € | 860.000 € | 12,3 % |
Rechnet man Notar, Grundbuch und Anwaltskosten von etwa 1 bis 2 % hinzu, liegt das Arbeitsbudget bei rund 13 bis 14 % über dem Kaufpreis.
Zum Vergleich: Eine Bestandsimmobilie für 5 Millionen Euro trägt in Andalusien derzeit 350.000 Euro Grunderwerbsteuer. Derselbe Kauf auf Ibiza trägt 600.000 Euro. Dieser Unterschied von 250.000 Euro ist kein Detail und die wichtigste Zahl für jeden, der die Balearen mit dem Festland vergleicht.
Ein Neubau vom Bauträger wird anders besteuert, mit 10 % Mehrwertsteuer zuzüglich Stempelsteuer, die auf den Balearen 1,5 % beträgt. Am oberen Ende des Marktes ist diese Behandlung tatsächlich günstiger als der ITP-Tarif, was das Gegenteil der Lage auf dem Festland ist und eine ordentliche Berechnung statt einer Annahme verdient.
Ermäßigte Sätze gibt es für eine erste Hauptwohnung, begrenzt durch eine je Insel festgelegte Wertgrenze, die für Ibiza und Formentera deutlich höher liegt als für Mallorca und Menorca. Auf dem Preisniveau von Can Furnet greifen sie nicht, doch sie sind gut zu kennen, falls Sie zusätzlich etwas Kleineres kaufen.
Über den Kauf hinaus planen Sie IBI, Müllgebühren, Nebenkosten, Versicherung und, für nicht ansässige Eigentümer, die jährliche Nichtansässigensteuer ein, die unabhängig von einer Vermietung anfällt.
Der größere Posten bei einem solchen Haus ist der Unterhalt. Eine Villa auf einem 1.200 Quadratmeter großen Hanggrundstück mit gewachsener Bepflanzung und Pool erfordert durchgehende Pflege, und der ibizenkische Sommer setzt Gärten zu, die nicht ordentlich bewässert werden. Pooltechnik, Klimatisierung, Hausautomation und Wasseranlagen müssen gewartet werden. Die Personalkosten auf der Insel sind in den vergangenen Saisons stark gestiegen und bleiben hoch.
Hinzu kommt ein Beitrag an die Gemeinschaft für Sicherheit, Tore und Straßen. Fragen Sie nach dem genauen Betrag, danach, was er abdeckt, und ob größere Arbeiten beschlossen wurden, wie überall sonst auch.
Ein Punkt, der speziell für eine Hanglage gilt: Die Zufahrt für Lieferungen, Handwerker und größere Fahrzeuge ist auf schmalen, kurvigen Straßen nicht immer einfach. Wenn Sie eine Sanierung planen, sprechen Sie das früh an, denn es beeinflusst Kosten und Zeitplan.
Can Furnet belohnt Käufer, die bereit sind, ein Projekt anzugehen, aus demselben Grund wie etablierte Anlagen überall. Grundstücke und Aussichten lassen sich nicht verbessern. Die Häuser schon.
Eine ursprüngliche Villa in starker Lage zu kaufen und ordentlich neu zu bauen ist der Weg, auf dem in dieser Anlage im vergangenen Jahrzehnt der größte Teil des Werts entstanden ist. Die Rechnung geht auf, weil der Abstand zwischen ursprünglichem und fertigem Bestand groß und die zugrunde liegende Lage ausgezeichnet ist.
Drei Punkte sind vor diesem Weg zu klären.
Was Sie bauen dürfen. Das Planungsrecht Ibizas ist restriktiver, als die meisten Festlandkäufer erwarten, und was für ein bestimmtes Grundstück gilt, lässt sich nicht daraus ableiten, was ein Nachbar gebaut hat, dessen Haus möglicherweise älter ist als die heutigen Regeln. Lassen Sie Bebaubarkeit, überbaubare Fläche, Höhe und Grenzabstände für genau dieses Grundstück von einem Architekten schriftlich bestätigen, bevor Sie kaufen.
Was die Arbeiten wirklich kosten und wann sie stattfinden dürfen. Die Baukosten auf der Insel sind hoch und qualifizierte Handwerker sind ausgelastet, besonders im Frühjahr, wenn alle vor der Saison fertig werden wollen. Viele Anlagen und die Gemeinde beschränken lärmintensive Arbeiten in den Sommermonaten. Ein Projekt, das auf dem Papier sechs Monate dauert, kann ein Jahr werden, wenn es in eine sommerliche Bauruhe läuft. Das sinnvolle Fenster beginnt im Herbst.
Was hinter den Oberflächen steckt. Ältere Häuser auf dieser Insel verbergen ihren Verschleiß gut. Lassen Sie ein ordentliches Gutachten erstellen, statt sich auf das Sichtbare zu verlassen, und kalkulieren Sie eine Reserve ein.
Es eignet sich für Käufer, die den Blick auf Dalt Vila und das Meer wollen, also genau das, was sich nicht bauen, anderswo kaufen oder nachbilden lässt. Es eignet sich für Käufer, denen Sicherheit wirklich wichtig ist, sei es weil das Haus einen Teil des Jahres leer steht oder aus Gründen der Privatsphäre. Es eignet sich für alle, die Raum und einen Garten statt einer Strandterrasse möchten. Es eignet sich für Familien, angesichts der Nähe zu Jesús und zu den internationalen Schulen rund um Ibiza-Stadt. Und es eignet sich für Käufer mit Lust auf einen Neubau, denn dort entsteht in dieser Anlage der Wert.
Weniger geeignet ist es für alle, die zu Fuß an den Strand oder in ein Dorf wollen, denn hier fährt man zu allem. Weniger geeignet ist es für Käufer, die den ländlichen Finca-Charakter des Inselinneren suchen, der ein ganz anderes Ibiza ist. Und weniger geeignet ist es für alle, denen die Erwerbsnebenkosten unbehaglich sind, die auf dieser Insel deutlich höher liegen als auf dem Festland.
– Die genaue Lage am Hang und worauf die Terrasse tatsächlich blickt. Der Unterschied zwischen dem vollen Blick auf Dalt Vila und einem teilweisen ist erheblich, im Preis wie im täglichen Genuss. Besichtigen Sie zu der Tageszeit, zu der Sie die Terrasse nutzen würden. – Die touristische Lizenz, geprüft statt behauptet, falls Vermietung Teil Ihres Plans oder Ihrer Bewertung ist. – Die planungsrechtliche Situation des Grundstücks, schriftlich, falls Sie erweitern, neu bauen oder ein Gästehaus ergänzen möchten. – Den rechtlichen Status des Bestehenden, bestätigt durch Ihren eigenen unabhängigen Anwalt: Genehmigungen, Eintragung und ob das Gebaute mit den Unterlagen übereinstimmt. Bei älteren, über die Jahre erweiterten Objekten auf Ibiza ist das die Prüfung, die am häufigsten etwas zutage fördert. – Die Organisation der Gemeinschaft: der Beitrag, woraus die Sicherheit tatsächlich besteht, wie Zugang für Besucher und Handwerker geregelt ist und welche Arbeiten beschlossen wurden. – Wasser. Versorgung und Druck variieren auf der Insel und zählen hier mehr, als die meisten Käufer erwarten. Klären Sie die Situation für das konkrete Haus. – Die tatsächlichen laufenden Kosten, anhand echter Rechnungen eines Jahres statt einer Schätzung. – Ihr eigener unabhängiger Anwalt, der ausschließlich für Sie tätig wird und nicht vom Verkäufer vermittelt wurde.
Wo genau liegt Can Furnet?
Auf den Hügeln oberhalb des Dorfes Jesús, in der Gemeinde Santa Eulària des Riu, nordöstlich von Ibiza-Stadt. Jesús ist etwa fünf Minuten entfernt, Ibiza-Stadt und Marina Botafoch etwa zehn, der Flughafen fünfzehn bis zwanzig.
Ist Can Furnet wirklich geschlossen?
Ja. Es handelt sich um eine private Wohnanlage mit kontrolliertem Zugang und Sicherheitsdienst rund um die Uhr, einer der Hauptgründe für die Wahl dieser Adresse und auf der Insel vergleichsweise selten.
Wie ist die Aussicht?
Die besseren Grundstücke blicken nach Süden über das Tal auf Dalt Vila, das Mittelmeer und Formentera. Andere schauen über den Hang oder ins Landesinnere. Alle werden als Objekte mit Aussicht beschrieben, klären Sie daher, worauf die konkrete Terrasse blickt.
Welche Objekttypen gibt es?
Freistehende Villen auf eigenen Grundstücken, typischerweise zwischen etwa 900 und 1.600 Quadratmetern und mitunter deutlich größer, von ursprünglichen mediterranen Häusern früherer Jahrzehnte bis zu umfassend neu gebauten zeitgenössischen Villen. Gästehäuser sind häufig.
Kann ich meine Villa an Feriengäste vermieten?
Nur mit einer gültigen touristischen Lizenz, über die viele Objekte nicht verfügen. Lizenzen sind auf den Balearen begrenzt und streng reguliert, sie sind an die Immobilie gebunden und beeinflussen den Wert erheblich. Prüfen Sie die Situation des konkreten Hauses, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen.
Wie viel Steuer fällt beim Kauf an?
Die balearische Grunderwerbsteuer ist progressiv und reicht von 8 bis 13 %, wobei die oberste Stufe oberhalb von 2 Millionen Euro greift. Auf dem Preisniveau von Can Furnet liegt der effektive Satz meist bei rund 11 bis 12 %, das Arbeitsbudget inklusive Nebenkosten bei etwa 13 bis 14 % über dem Kaufpreis.
Ist der Strand nah?
Nicht zu Fuß. Talamanca, Cap Martinet und die Buchten darunter sind fünf bis zehn Autominuten entfernt.
Ist es eine gute Investition?
Die Grundlagen sind stark: eine geschlossene Lage, eine nicht reproduzierbare Aussicht und die Nähe zu Ibiza-Stadt. Die klarste Wertschöpfung entstand durch den Kauf eines ursprünglichen Hauses in guter Lage und dessen ordentlichen Neubau sowie durch lizenzierte Objekte, bei denen Mieteinnahmen Teil der Rechnung sind.
Can Furnet ist nicht die Adresse, die man zuerst nennt, wenn von Ibiza die Rede ist, und das kommt dem Käufer zugute. Das modische Gespräch auf dieser Insel kreist um den Norden, die Sonnenuntergänge der Westküste und den zuletzt eröffneten Beach Club. Währenddessen bietet dieser Hang still das, was am schwersten zu bekommen ist: den Blick auf Dalt Vila mit dem Meer dahinter, hinter einem Tor, zehn Minuten von der Stadt.
Was wir jedem sagen würden, der die Anlage erwägt, gilt für jede etablierte Gemeinschaft. Kaufen Sie nicht die Adresse, kaufen Sie das Grundstück und die Lage. Der Unterschied zwischen einem nach Süden ausgerichteten Haus mit der vollen Aussicht und einem hundert Meter entfernten, das über den Hang schaut, ist enorm, und beide werden als Can Furnet verkauft.
Und klären Sie vor allem anderen die beiden inselspezifischen Fragen: wie es um die Lizenz steht und wie hoch die Steuer tatsächlich ausfällt. Käufer vom Festland unterschätzen regelmäßig beides, und beides lässt sich vor einem Angebot feststellen.
Wenn Sie einen Kauf hier erwägen, ist das nützliche Gespräch eines über konkrete Häuser und nicht über die Anlage im Allgemeinen. Wir wissen, welche Lagen den echten Blick auf Dalt Vila bieten, welche Objekte realistische Neubaukandidaten sind und was diese Arbeiten auf dieser Insel bedeuten, und welche Villen über eine Lizenz verfügen.
Melden Sie sich und erzählen Sie uns, wie Sie das Haus tatsächlich nutzen möchten, ob ganzjährig, im Sommer oder vermietet, während Sie nicht da sind. Die Antwort bestimmt, welchen Teil des Hangs wir Ihnen zeigen.
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