Die meisten Kunden stellen sich Ibiza als Beachclubs und Sonnenuntergangsbars vor, kommen dann nach Roca Llisa und werden still. Man verlässt die Hauptstraße, passiert eine bewachte Schranke, und der Lärm verklingt in Pinienwald, gewundenen Wegen und Blicken auf das Meer zwischen den Bäumen. Dies ist die älteste geschlossene Gemeinschaft der Insel, und sie tut seit fünfzig Jahren eines mit Bedacht: die ruhige, private, grüne Adresse zu sein, die der Rest Ibizas nicht ist. Sobald man einmal auf einer Terrasse hier gestanden und nach Süden über das Wasser nach Formentera geblickt hat, mit nichts als Pinien und Dächern darunter, verschiebt sich die Frage meist weg von „Gefällt mir Ibiza, wenn es ruhig sein kann?“ hin zu „Welcher Teil von Roca Llisa, und welche Art von Zuhause?“.
Dieser Leitfaden richtet sich an Käufer, die Roca Llisa ernsthaft in Betracht ziehen. Er erläutert, was die Urbanisation wirklich ist, wo sie liegt, welcher Lebensstil und welches Golf sie prägen, die verschiedenen Gemeinschaften in ihr und für wen sich jede eignet, und was Sie realistisch zu zahlen erwarten können. Wo es darauf ankommt, benennt er die ehrlichen Abwägungen, denn ein so großer und so reifer Ort verhält sich anders als ein einzelnes neues Projekt, und die Käufer, die hier am zufriedensten sind, hatten das von Anfang an verstanden.
Ein Wort dazu, was dieser Leitfaden ist und was nicht. Die Verkaufsmakler und die Bauträgerbroschüren werden Ihnen überzeugend sagen, warum Sie hier kaufen sollten. Dieser Leitfaden ist die andere Hälfte dieses Gesprächs: was zu prüfen, was abzuwägen ist und was die Anzeigen gern auslassen. Wir verkaufen in ganz Roca Llisa und nicht für einen einzelnen Bauträger, was folgt, ist daher die Sicht von der anderen Seite des Tisches. Das Ziel ist nicht, Sie zu einem Kauf in Roca Llisa zu überreden oder davon abzubringen, sondern Ihnen zu helfen, klar zu entscheiden, und wenn es am Ende nichts für Sie ist, ist auch das ein gutes Ergebnis.
Was ist Roca Llisa?
Roca Llisa ist eine große, private, geschlossene Wohnurbanisation an der Ostküste Ibizas, weithin als die geschlossene Gemeinschaft erster Wahl der Insel angesehen. Es ist weder ein einzelnes Projekt noch ein einzelner Stil, sondern ein ganzes geplantes Gebiet, über bewaldete Küstenhügel verteilt, seit den frühen 1970er Jahren Gemeinschaft für Gemeinschaft errichtet als eine Reihe eigenständiger Untergemeinschaften, die denselben geschlossenen Zugang, dieselbe Sicherheit und dasselbe Umfeld teilen. Darin findet man alles, vom Apartment und Reihenhaus über freistehende Villen bis hin, in jüngerer Zeit, zu großen zeitgenössischen Mega-Villen.
Zwei Dinge definieren sie. Das Erste ist das Golf: Roca Llisa umschließt Golf Ibiza, den einzigen Golfplatz der Insel, was sie auf den Balearen einzigartig für Golfer macht, die auf einem Platz wohnen möchten. Das Zweite ist ihr Charakter: der Pinienwald, der kontrollierte Zugang, die Sicherheit rund um die Uhr und eine stabile, oft wohlhabende Bewohnerschaft haben ihr einen Ruf von Privatsphäre und Exklusivität verschafft, den sich neuere geschlossene Anlagen noch erarbeiten. Für einen Käufer ist die praktische Folge ein reifes, grünes, sicheres Umfeld, das eine Welt entfernt vom Partyruf der Insel wirkt und doch nur etwa fünfzehn Minuten von Ibiza-Stadt liegt.
Es gibt einen dritten Punkt, den man von Anfang an ehrlich ansprechen sollte und der alles prägt. Roca Llisa ist nicht das schillernde Ibiza von Yachthafen und Beachclubs. Es ist ein ruhigerer, naturnaher Luxus, jene Art, die aus Raum, Pinien, Meerblick und der Sicherheit eines bewachten Tores entsteht. Für den Käufer, der Ruhe, Privatsphäre und Raum für die Familie über Nähe und Lärm stellt, ist genau das der Reiz.
Die Geschichte und die Ursprünge
Zu verstehen, wann und wie Roca Llisa gebaut wurde, erklärt vieles an ihr heute. Ihre Geschichte beginnt in den frühen 1970er Jahren, als der Bauträger Urbanizadora Internacional, S.A. den Ort entdeckte und förderte und die Infrastruktur, die Parzellierungen und die ersten Bauten ausführte, darunter den ersten Neun-Loch-Golfplatz, bis heute der einzige der Insel. Konzipiert und gebaut in den späten 1960er und frühen 1970er Jahren nach einem Teilbebauungsplan, setzte sie sich von Anfang an zum Ziel, von hohem Standing zu sein, sowohl in ihren Bauten als auch in ihrer Klientel, und die Häuser so in die Landschaft einzufügen, dass die Küste und die Aussichten auf Formentera und die Inselchen hervorgehoben werden.
Dieser Ursprung ist aus zwei Gründen wichtig. Er bedeutet, dass Roca Llisa wirklich reif ist, mit etablierten Straßen, Diensten, Bepflanzung und einer eingelebten Gemeinschaft statt einer halbfertigen Baustelle. Und er bedeutet, dass der Bestand fünf Jahrzehnte umfasst, von ursprünglichen Bauten der 1970er und 1980er Jahre bis zu brandneuen zeitgenössischen Villen, weshalb das Alter und der Zustand eines konkreten Hauses hier zu den ersten Dingen gehört, die es zu klären gilt.
Wo liegt Roca Llisa?
Roca Llisa liegt an der Ostküste Ibizas, in der Gemeinde Santa Eulària des Riu, zwischen Ibiza-Stadt und Santa Eulalia, auf dem Abschnitt zwischen dem Dorf Jesús und dem Ferienort Cala Llonga. Es ist eine Hanglage, zugleich im Landesinneren und an der Küste, eher als eine Stadtadresse, erreichbar über eine einzige kontrollierte Einfahrt, was zu ihrem privaten und sicheren Charakter beiträgt.
Ungefähre Fahrzeiten, die Sie selbst zu verschiedenen Zeiten und Jahreszeiten prüfen sollten:
– Ibiza-Stadt: etwa 15 Minuten (rund 7 km)
– Flughafen Ibiza: etwa 20 Minuten (rund 16 km)
– Santa Eulalia: etwa 10 bis 15 Minuten
– Das Dorf Jesús und seine Restaurants: etwa 5 Minuten
– Strand von Cala Llonga: etwa 5 bis 10 Minuten
Die Urbanisation schlängelt sich durch steiles Küstengelände, und die Strecke von der Einfahrt bis zu den entlegeneren Winkeln kann über zehn Minuten dauern, daher lohnt es sich, das Gelände zu kennen, bevor man sich auf eine Lage festlegt. Wie bei jeder Hanglage Ibizas ist ein Auto hier unerlässlich, sowohl um in die Stadt zu gelangen als auch um sich in der Urbanisation selbst zu bewegen.
Die zwei Seiten: Roca Llisa Mar und Roca Llisa Golf
Es hilft, Roca Llisa als zwei ergänzende Hälften zu denken, denn welche Sie wählen, verändert das tägliche Erleben.
Roca Llisa Mar ist die Meeresseite. Sie schmiegt sich in natürliche Terrassen entlang der hügeligen Küste, zwischen den Buchten von Espart und Olivera, nach Süden ausgerichtet, mit Blick auf das Mittelmeer und Formentera, und die felsige Küste bietet einige Zugänge zum Meer. Hier liegen die Meerblicke, die Küstenbuchten und die dramatischsten Positionen, und hier steigen die Preise entsprechend.
Roca Llisa Golf ist die grünere, ruhigere Seite rund um den Platz. Sie grenzt an den einzigen Golfplatz der Insel, und die Anordnung der Gebäude ist so geplant, dass sie sich harmonisch in die Landschaft fügt. Die Häuser blicken hier eher auf Fairways und Pinienwald als auf das offene Meer, was viele Käufer wegen des Grüns und der Ruhe bevorzugen und was ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten kann als ein vergleichbares Haus mit Meerblick auf der Mar-Seite.
Keine ist im Abstrakten besser. Die Frage ist, ob Sie das Meer und die Buchten kaufen oder die grüne Ruhe des Platzes, und die Antwort sollte daraus kommen, auf der konkreten Terrasse eines konkreten Hauses zu stehen.
Golf Ibiza: der einzige Platz der Insel
Für Golfer ist Roca Llisa wirklich einzigartig, denn sie grenzt an den einzigen Golfplatz der Insel, mit zwei einander ergänzenden Plätzen über 18 und 9 Löcher, der als einer der besten der Balearen gilt. Der 9-Loch-Platz ist der ursprüngliche, und der Club verfügt über die üblichen Einrichtungen: einen Shop, ein Restaurant und eine Golfschule mit Lehrern für alle Niveaus, eine Driving Range und einen Service mit elektrischen Buggys.
Ein paar ehrliche Hinweise für Golfer. Das Gelände ist hügelig und der Platz spielt lang, ein Buggy ist daher ratsam, besonders in der Mittagssonne. Und ein Detail, das man kennen sollte: Der Platz wird mit Grauwasser der Hotels im nahen Cala Llonga bewässert, er kann daher im Winter, wenn diese Hotels geschlossen sind, trockener sein als in der Saison. Für einen Käufer, der Roca Llisa teils des Golfs wegen wählt, ist das die Art Detail, die es sich lohnt, in der Jahreszeit selbst zu sehen, in der man tatsächlich hier sein wird.
Alltag, Geschäfte und Gastronomie
Das ist der Punkt, den die Broschüren überspielen, also sei es klar gesagt. Roca Llisa ist eine Wohnurbanisation, kein Dorf, und das prägt den Alltag. Es gibt keine Geschäfte oder Lebensmittelläden in der Gemeinschaft, und die Gastronomieoptionen im Inneren sind im Wesentlichen der Chiringuito an der Cala Olivera und das 19th Hole am Golfplatz; der nächste Minimarkt liegt eine kurze Strecke von der Einfahrt entfernt, und für einen größeren Einkauf fährt man nach Jesús oder Santa Eulalia.
In der Praxis bedeutet das einen eigenständigen, privaten Lebensstil zu Hause, mit der Kehrseite, dass fast alles andere eine kurze Autofahrt entfernt ist statt vor der Tür. Jesús, fünf Minuten entfernt, hat Restaurants, Supermärkte und Dienstleistungen. Santa Eulalia, mit Promenade, Yachthafen, Geschäften und Gastronomie, ist zehn bis fünfzehn Minuten entfernt. Ibiza-Stadt mit Nachtleben, Restaurants und Kultur liegt etwa fünfzehn Minuten entfernt. Für Familien ist dieser autoabhängige Rhythmus meist ein fairer Preis für die Sicherheit und den Raum; für jemanden, der aus der Tür zu einem Café oder Geschäft treten möchte, ist es das Wichtigste, sich vor dem Kauf ehrlich einzugestehen.
Über die gebauten Einrichtungen hinaus ist das Umfeld selbst der Reiz. In der Nähe liegen unberührte Buchten wie die Cala Olivera, ruhig und schön, und S’Estanyol, gut zum Schnorcheln in klarem Wasser. Der Pinienwald, die felsige Küste und die Ruhe sind hier die alltäglichen Luxusgüter.
Die Gemeinschaften innerhalb von Roca Llisa
Eines überrascht Käufer: Roca Llisa ist nicht einheitlich. Sie besteht aus vielen kleineren, namentlich benannten Untergemeinschaften, jede mit eigenem Charakter, eigener Lage und eigenem Preisniveau, von Apartmentblöcken über Enklaven von Reihenhäusern bis zu Gruppen freistehender Villen. Sie zu kennen, gehört zum guten Kauf, denn zwei Häuser wenige hundert Meter voneinander entfernt können völlig unterschiedliche Angebote sein.
Auf der Meeresseite umfasst Roca Llisa Mar Anlagen wie die 72-Wohnungen-Anlage zwischen der Avenida del Mar und der Küste, entworfen vom italienischen Architekten Franco Soro, deren gestaffelte Blöcke wie ein Amphitheater zum Meer hin abfallen, mit Blick auf Formentera und die Inselchen, daneben kleinere Gemeinschaften wie Bocama und Viviendas Puerto, eine der ersten Anlagen, direkt am Meer, mit 38 Reihenhäusern, bekannt für ihre Steinmauern und Vegetation. Auf der Golfseite und in den bewaldeten Falten dazwischen gibt es Gemeinschaften wie Can Blay, eine kleine Gruppe von Häusern am Platz, und Green Golf, Reihenhäuser mit privatem Grundstück und Pool mit Blick auf die Fairways, einen kurzen Spaziergang von der kleinen Bucht Cala Olivera entfernt. Neuere Enklaven wie Corallisa haben zeitgenössische Villen auf die Golfseite gebracht, und namentlich benannte Apartmentresidenzen wie Pinar Golf und Quatrovillas bieten einen niedrigeren Einstieg, mit Blick auf Golf oder Grün.
Die Erkenntnis ist einfach: Wenn Sie hier Anzeigen vergleichen, schauen Sie über das Etikett „Roca Llisa“ hinaus auf die konkrete Gemeinschaft, ihre Lage (Meeresseite oder Golfseite, in der Höhe oder am mittleren Hang) und das Alter wie den Zustand des Baus.
Wohnungstypen und was Sie zu zahlen erwarten können
Da der Bestand vom Apartment bis zur Mega-Villa reicht und fünf Jahrzehnte des Bauens umfasst, decken die Preise eine enorme Bandbreite ab. Die Zahlen unten sind eine Momentaufnahme des aktuellen Marktes und sollten für jedes konkrete Haus durch echte Zahlen ersetzt werden, aber sie geben die Form davon.
Im Einstiegsbereich sind Apartments und Duplexwohnungen der zugänglichste Weg hinein. Renovierte Wohnungen beginnen im Bereich von 780.000 €, und Reihenhäuser in der Golfurbanisation erscheinen ab etwa 750.000 € bis rund 945.000 €, gehobenere Reihen- und Zweitlinienhäuser darüber. Freistehende Villen sind, wo sich der Großteil des Prestigemarktes konzentriert: neuere und renovierte Villen reichen üblicherweise von rund 2,6 Millionen Euro über 4,6 Millionen, 5,9 Millionen und 6 Millionen bis 6,8 Millionen, die größten Häuser am Wasser und die Trophy-Villen darüber. Neubau-Villenprojekte zielen klar auf das obere Ende: ein aktuelles Projekt fertiggestellter 4- und 5-Schlafzimmer-Villen beginnt bei 4,4 Millionen Euro.
Also, als grober Anhaltspunkt: Apartments ab rund 780.000 €, Reihenhäuser ab rund 750.000 € bis in die ersten Millionen, und freistehende Villen ab rund 2,5 Millionen bis in den hohen einstelligen Millionenbereich für die besten neuen Häuser mit Meerblick. Wo ein Haus in dieser Spanne liegt, hängt stark von der Seite der Urbanisation, der Aussicht, dem Grundstück und davon ab, ob es ursprünglich, renoviert oder brandneu ist.
Sicherheit und Privatsphäre
Die Sicherheit ist einer der klarsten Vorzüge von Roca Llisa, und sie funktioniert, weil die gesamte Urbanisation als eine einzige geschlossene Gemeinschaft geplant wurde. Sie verfügt über Sicherheit rund um die Uhr und kontrollierten Zugang, und die Standards von Sicherheit, Sauberkeit und Straßenqualität haben sich über die Jahre so verbessert, dass sie heute als die geschlossene Gemeinschaft erster Wahl Ibizas gilt, mit Bewachung rund um die Uhr. Die einzige kontrollierte Einfahrt und das Fehlen von Durchgangsverkehr bedeuten, dass niemand Roca Llisa auf dem Weg woanders hin durchquert.
Diese Kombination aus bewachtem Tor, der Privatsphäre des Pinienwaldes und einer eingelebten Bewohnerschaft ist genau das, was sie für Familien so attraktiv macht. Entgegen dem Bild von Ibiza machen Familienkäufer, die Sicherheit, Raum und ein Ferienhaus groß genug für Kinder suchen, den Großteil der Anfragen hier aus. Wie immer variiert das genaue Maß an Privatsphäre je nach Gemeinschaft und Lage, daher lohnt es sich, zu bestätigen, was ein konkretes Haus und seine Enklave bieten.
Die Aussichten, und die Warnung vor Alt gegen Neu
Die Aussichten sind ein großer Teil dessen, warum man hier kauft, und Roca Llisa bietet mehrere Arten: weite Panoramen auf Meer und Formentera von der Mar-Seite, grüne Fairway- und Pinienausblicke auf der Golfseite und geschützte, bewaldete Lagen dazwischen. Keine ist im Abstrakten besser; die Frage ist, mit welcher Sie tatsächlich leben werden, prüfen Sie also die Perspektive von der konkreten Terrasse, persönlich.
Die Warnung speziell für Roca Llisa betrifft das Alter, nicht unfertige Phasen. Da die Urbanisation über fünfzig Jahre gebaut wurde, wählen Sie aus einer sehr breiten Spanne von Bauqualität und -stil, von ursprünglichen Häusern der 1970er und 1980er Jahre bis zu brandneuen zeitgenössischen Villen. Ein älteres Haus kann eine bessere Lage haben als ein neueres, und eine renovierte Immobilie kann ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten als ein Neubau, aber Zustand, Dämmung, Grundriss und voraussichtliche Renovierungskosten variieren enorm. Das Nützlichste, was Sie früh klären sollten, ist genau, aus welcher Zeit und in welchem Zustand ein konkretes Haus ist und welche Arbeiten es realistisch braucht, statt die Adresse zu kaufen und den Rest danach zu entdecken.
Kauf in Roca Llisa: Wiederverkauf, Renovierung oder Neubau, und der balearische Ablauf
Es gibt im Wesentlichen drei Wege hinein: einen bezugsfertigen Wiederverkauf, ein älteres Haus zum Renovieren oder eine Neubauvilla vom Bauträger. Wiederverkauf und Renovierung überwiegen, weil die Urbanisation reif ist; Neubau konzentriert sich auf eine Handvoll zeitgenössischer Villenprojekte am oberen Ende des Marktes. Der richtige Weg hängt von Ihrem Zeitplan, Ihrer Bereitschaft zu einem Projekt und davon ab, was verfügbar ist, wenn Sie suchen, und genau hier hilft unabhängige Beratung über die gesamte Urbanisation, da ein einzelner Bauträger oder eine Anzeige Ihnen nur den eigenen Bestand zeigt.
Zum Kaufablauf und zur Steuer ein wichtiger Punkt für alle, die vom Festland kommen: Die Balearen sind nicht Andalusien, und die Kosten sind hier in der Regel höher. Grob gesagt trägt ein Wiederverkauf die balearische Grunderwerbsteuer (ITP), die nach einem progressiven Tarif berechnet wird, der bei den in Roca Llisa üblichen Preisniveaus etwa in den Bereich von 11 bis 13 Prozent steigt statt eines einheitlichen Satzes, sodass die genaue Zahl vom Preis abhängt und Sie die aktuellen Stufen mit einem örtlichen Anwalt bestätigen sollten. Ein Neubaukauf vom Bauträger trägt stattdessen 10 Prozent Mehrwertsteuer (IVA) plus AJD-Stempelsteuer. Zu beidem kommen Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten von rund 1 bis 2 Prozent. Da der balearische Tarif steiler ist als der des Festlands und sich verändern kann, behandeln Sie diese Angaben nur als Orientierung und holen Sie für die konkrete Immobilie eine genaue Berechnung ein, bevor Sie sich festlegen.
Die Kosten des Eigentums
Die laufenden Kosten folgen dem vertrauten Muster, mit dem Vorbehalt, dass die einzig festen Zahlen aus einem konkreten Haus und einer konkreten Gemeinschaft stammen. Die Gemeinschaftskosten sind hier die wichtigste Variable und, da Roca Llisa die Sicherheit der geschlossenen Urbanisation, die Straßeninstandhaltung und die gemeinsame Infrastruktur einer großen Urbanisation finanziert, sind sie ein gewichtiger Posten, bestätigen Sie also den genauen Betrag und was er umfasst schriftlich für die konkrete Gemeinschaft. Dazu kommen IBI (die kommunale Grundsteuer, von Santa Eulària des Riu festgelegt und auf dem Katasterwert des Hauses beruhend), Versorgung, Pool- und Gartenpflege bei Villen, Gebäude- und Hausratversicherung sowie, für nicht ansässige Eigentümer, die fällige Einkommensteuer für Nichtansässige, auch wenn Sie das Haus nie vermieten. Auch das Wasser verdient einen Gedanken, da es auf Ibiza eine wirklich knappe Ressource und für größere Häuser und Gärten ein Kosten- und Versorgungsfaktor ist.
Wir erstellen gern ein konkretes, beziffertes Budget für jede Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, einschließlich des Vergleichs von Wiederverkauf und Neubau, denn dort fällt die eigentliche Entscheidung.
Vermietung und Investitionspotenzial
Roca Llisa hat einen echten Mietreiz, und es lohnt sich, dessen Gestalt zu verstehen, bevor man auf die Zahlen hin kauft. Der küstennahe Pinienwald, die Felsformationen, die Meerblicke und der Blick auf Formentera sind beliebte Mietvoraussetzungen, und die Sicherheit und der Raum machen sie besonders attraktiv für Familien, die Ibizas Reize mit einem bewachten Tor wollen. Viele Käufer haben hier eine Buy-to-let-Komponente im Sinn.
Der entscheidende Vorbehalt, den man vor und nicht nach dem Kauf prüfen sollte, ist die Ferienvermietungslizenz. Die touristische Kurzzeitvermietung auf den Balearen ist streng reguliert, erfordert die Registrierung der Immobilie für eine Tourismuslizenz und wird zudem durch die Satzung jeder Gemeinschaft geregelt, die sie in einer verwalteten Urbanisation wie dieser einschränken oder verbieten kann. Die Lizenzen sind begrenzt und die Regeln in Santa Eulària haben sich in den letzten Jahren verschärft, falls also Mieteinnahmen Teil Ihres Plans sind, bestätigen Sie sowohl die Lizenzlage als auch die Gemeinschaftssatzung für die genaue Immobilie, bevor Sie sich darauf verlassen. Als Geldanlage belohnt Roca Llisa eher eine „kaufen und halten, vor allem selbst bewohnen“-Haltung, getragen von der Knappheit einer endlichen, reifen, geschlossenen Gemeinschaft und der dauerhaften Nachfrage Ibizas, mehr als das Jagen nach Rendite.
Für wen Roca Llisa geeignet ist
Roca Llisa passt tendenziell sehr gut zu einem bestimmten Käufer, und es lohnt sich, ehrlich zu sein, wer das ist. Sie ist ideal für alle, die Privatsphäre, Sicherheit und Raum in einem bewachten Pinienwald-Umfeld nahe Ibiza-Stadt wollen, und sie funktioniert besonders gut für Familien, die ein sicheres, geschlossenes Umfeld mit Platz für Kinder und ein Ferienhaus schätzen, das sie zwischen den Besuchen abschließen und verlassen können. Sie passt zu Golfern, die auf dem einzigen Platz der Insel wohnen möchten, und zu Käufern, die das ruhige, grüne, naturnahe Gesicht Ibizas wollen statt das von Yachthafen und Beachclubs.
Weniger gut passt sie zum Käufer, der aus der Tür in eine Stadt, eine Promenade oder eine Café-Kultur treten möchte, denn es ist eine autoabhängige Hangurbanisation ohne Geschäfte im Inneren. Und da der Bestand fünfzig Jahre umfasst, belohnt sie den Kauf des richtigen Hauses, im richtigen Zustand und in der richtigen Lage, statt der Adresse allein.
Wie sich Roca Llisa vergleicht
Wenn Käufer Roca Llisa in Betracht ziehen, schauen sie sich fast immer auch die anderen Prestige-Ecken im Osten Ibizas an, und die Wahl läuft darauf hinaus, was man wirklich kauft. Roca Llisa bietet bewachte Sicherheit rund um die Uhr, den einzigen Golfplatz der Insel und die Privatsphäre des Pinienwaldes, mit Apartments ab etwa 780.000 € und Villen, die rund 2,5 Millionen bis über 7 Millionen Euro reichen. Cap Martinet und Jesús, die prestigeträchtigen Hänge näher an Ibiza-Stadt und Talamanca, liegen höher, mit Prime-Villen mit Meerblick im achtstelligen Bereich, und passen zu denen, die Nähe zu Stadt und Hafen wollen. Das etablierte Gebiet Vista Alegre, eine Enklave wenige Minuten von der Stadt, deckt ein breites Spektrum an Villen im Millionenbereich für jene ab, die Meerblick und eine etablierte Adresse nahe dem Geschehen suchen. Für einen zugänglicheren Einstieg und den fußläufigen Komfort des Alltags bietet der Ort Santa Eulalia Promenade, Hafen und Annehmlichkeiten vor der Tür, während das benachbarte Cala Llonga Strand-Ferienort-Leben zu einem niedrigeren Preis bietet. Was keine von ihnen ganz erreicht, ist die besondere Kombination von Roca Llisa: eine seit Langem etablierte geschlossene Gemeinschaft, Sicherheit rund um die Uhr, der einzige Golfplatz der Insel und Lagen sowohl am Meer als auch im Wald, alles in etwa fünfzehn Minuten von Ibiza-Stadt. Was sie aufgibt, ist für manche Käufer der fußläufige Komfort und das neuere, einheitlichere Erscheinungsbild eines einzelnen modernen Projekts, der ehrliche Kompromiss für einen Kauf an einem so reifen und vielfältigen Ort.
Was Käufer bei Roca Llisa am häufigsten falsch verstehen
Einige Missverständnisse tauchen immer wieder auf, und sie früh auszuräumen erspart später Enttäuschung.
Sie nehmen an, es seien alles neue Luxusvillen. Sind es nicht. Der Bestand reicht von Häusern der 1970er und 1980er Jahre bis zu Neubauvillen, sodass Zustand und Renovierungskosten enorm variieren. Schauen Sie sich Alter und Zustand des konkreten Hauses genau an.
Sie unterschätzen, wie autoabhängig es ist. Es gibt keine Geschäfte im Inneren, und die Urbanisation ist groß genug, dass selbst das Bewegen darin Autofahren bedeutet. Das ist der Preis der Privatsphäre, kein Mangel, aber kalkulieren Sie es als Teil des Lebensstils ein.
Sie behandeln „Roca Llisa“ als einen einzigen Ort. Es sind viele Gemeinschaften, Meeresseite und Golfseite, mit sehr unterschiedlichen Aussichten, Charakteren und Preisen. Das Etikett sagt weniger als die konkrete Enklave und Lage.
Sie übersehen die Ferienvermietungsregeln. Ibizas Tourismuslizenzregime ist streng und die Gemeinschaftssatzung kann Kurzzeitvermietungen einschränken, bestätigen Sie also beides, bevor Sie auf Mieteinnahmen zählen.
Sie vergessen, dass die balearischen Kosten höher sind als die des Festlands. Wenn Sie von der Costa del Sol kommen, sind die Kaufsteuern hier höher, holen Sie also eine genaue Berechnung ein, bevor Sie sich festlegen.
Häufig gestellte Fragen zu Roca Llisa
Wo genau liegt Roca Llisa?
An der Ostküste Ibizas, in der Gemeinde Santa Eulària des Riu, zwischen Ibiza-Stadt und Santa Eulalia und zwischen dem Dorf Jesús und Cala Llonga. Sie ist über eine einzige kontrollierte Einfahrt erreichbar und funktioniert als private Hangurbanisation, etwa fünfzehn Minuten von Ibiza-Stadt und zwanzig vom Flughafen.
Was macht Roca Llisa besonders?
Vor allem zwei Dinge: Es ist die älteste und am besten etablierte geschlossene Gemeinschaft Ibizas, mit Sicherheit rund um die Uhr und der Privatsphäre des Pinienwaldes, und sie umschließt Golf Ibiza, den einzigen Golfplatz der Insel, mit 18- und 9-Loch-Plätzen.
Welche Arten von Immobilien kann ich kaufen?
Ein breites Spektrum, vom Apartment und Duplex über Reihenhäuser bis zu freistehenden Villen und großen zeitgenössischen Mega-Villen, verteilt auf viele namentlich benannte Untergemeinschaften, auf der Meeresseite (Roca Llisa Mar) und der Golfseite.
Wie viel kostet eine Immobilie in Roca Llisa?
Als grober Anhaltspunkt beginnen Apartments ab rund 780.000 €, Reihenhäuser ab rund 750.000 € bis in die ersten Millionen, und freistehende Villen ab rund 2,5 Millionen bis in den hohen einstelligen Millionenbereich für die besten neuen Häuser mit Meerblick. Die Zahl hängt stark von der Seite der Urbanisation, der Aussicht, dem Grundstück und dem Alter wie dem Zustand des Baus ab.
Ist Roca Llisa sicher?
Ja. Sie wurde als eine einzige geschlossene Gemeinschaft geplant, mit Sicherheit rund um die Uhr und kontrolliertem Zugang, einer einzigen Einfahrt und ohne Durchgangsverkehr, was einen großen Teil ihres Reizes für Familien ausmacht.
Gibt es Geschäfte und Restaurants im Inneren?
Sehr wenige. Es gibt keinen Supermarkt oder Geschäfte im Inneren; die Gastronomieoptionen darin sind im Wesentlichen der Chiringuito an der Cala Olivera und das 19th Hole am Golfclub. Der nächste Minimarkt liegt nahe der Einfahrt, und Jesús und Santa Eulalia bieten einen vollständigen Einkauf eine kurze Autofahrt entfernt.
Kann ich meine Immobilie vermieten?
Langzeitvermietung funktioniert angesichts des Umfelds und der Sicherheit gut. Die touristische Kurzzeitvermietung ist auf den Balearen streng reguliert, erfordert eine Tourismuslizenz und wird zudem durch die Gemeinschaftssatzung geregelt, die sie einschränken kann, bestätigen Sie also beides für die konkrete Immobilie, bevor Sie auf Mieteinnahmen zählen.
Wie unterscheiden sich die Kaufkosten vom spanischen Festland?
Sie sind in der Regel höher. Die balearische Grunderwerbsteuer beim Wiederverkauf folgt einem progressiven Tarif, der bei den Preisniveaus von Roca Llisa etwa 11 bis 13 Prozent erreicht, während Neubau 10 Prozent Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer trägt, in beiden Fällen plus rund 1 bis 2 Prozent Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten. Bestätigen Sie die aktuellen Stufen mit einem örtlichen Anwalt.
Entdecken Sie Roca Llisa
Wenn Sie Roca Llisa ernsthaft in Betracht ziehen, beginnen Sie am besten mit einem Gespräch. Wir kennen die Urbanisation Gemeinschaft für Gemeinschaft und Lage für Lage: welche Seiten die offenen Meerblicke haben, welche die grüne Ruhe des Platzes, wo der Wert im Wiederverkauf tendenziell liegt, welche Häuser ursprünglich und welche renoviert oder neu sind und wie die Kaufkosten auf den Balearen wirklich funktionieren. Nehmen Sie Kontakt auf und sagen Sie uns, wonach Sie wirklich suchen. Ein kurzes Gespräch sagt uns meist, ob Roca Llisa das Richtige für Sie ist, und wir helfen Ihnen, das Haus, die Seite und die Aussicht zu finden, die passen.